Розуміння Асоціації Власників Житла (VvE)

Купівля квартири в Нідерландах означає членство у VvE, хочете ви того чи ні. Що ви насправді купуєте, скільки за законом має бути в резервному фонді і який борг попереднього власника ви можете успадкувати в нотаріуса.

Купуючи квартиру в Нідерландах, ви купуєте не квартиру. Ви купуєте appartementsrecht — частку в усій будівлі разом із виключним правом користуватися однією її частиною. Ця різниця здається теоретичною, доки не настане час міняти дах і ви не виявите, що володієте його часткою.

Кожна будівля, поділена на права на квартири, має Vereniging van Eigenaren (VvE) — асоціацію власників житла, — і ви стаєте її членом автоматично в день передачі. Відмовитися, вийти чи ухилитися не можна. Тож варто розуміти, до чого ви приєднуєтеся, ще до подання пропозиції.

Що ви насправді маєте у власності

Межу між вашою власністю і спільною визначає splitsingsakte — акт поділу — і доданий до нього splitsingsreglement. Це зареєстровані документи, і ваш нотаріус їх має. Прочитайте їх або принаймні попросіть агента переказати зміст.

Найважливіші дві речі в них:

Скільки це коштує і що дає

Кожен член сплачує щомісячний внесок VvE-bijdrage, який іноді називають сервісними платежами. Зазвичай він покриває страхування будівлі (opstalverzekering) як цілого, обслуговування спільних частин, прибирання та освітлення місць загального користування, винагороду керуючого, якщо VvE його наймає, і — що критично — відрахування до резервного фонду.

Приємно низький внесок не є автоматично доброю новиною. Часто він означає, що резервний фонд виснажується, а рахунок приходить пізніше у вигляді одноразового збору.

Резервний фонд — це вимога закону, а не забаганка

Від 1 січня 2018 року кожна VvE в Нідерландах зобов'язана за законом мати резервний фонд на капітальний ремонт. Закон дає два способи виконати цю вимогу:

Шлях через MJOP кращий. Показник 0,5% — це загальний мінімум за замовчуванням; MJOP дивиться на дах, ліфт і фасад саме цієї будівлі та ставить реальні суми навпроти реальних дат, зазвичай щонайменше на наступні десять років. VvE зі свіжим MJOP і резервним фондом, який йому відповідає, говорить вам щось геть інше, ніж та, що резервує 0,5%, бо так змусив закон.

Для будівлі з відновлювальною вартістю € 2 мільйони мінімум у 0,5% становить € 10 000 на рік на всіх власників — а це небагато, коли йдеться про заміну даху.

Борг, який ви можете успадкувати

Саме ця частина дивує покупців, і про неї варто знати ще до підписання будь-чого.

За нідерландським правом покупець і продавець несуть солідарну відповідальність за несплачені внески VvE за поточний і попередній фінансові роки. Якщо продавець не платив вісімнадцять місяців, VvE може звернутися по ці гроші до вас після вашого переїзду. Стягувати їх із продавця вам доведеться самостійно, і це рівно настільки складно, як звучить.

Запобіжник існує: нотаріус зобов'язаний додати до акта передачі довідку про будь-яку заборгованість, і на практиці сума вираховується з ціни купівлі під час завершення угоди. Але цей запобіжник спрацьовує лише тоді, коли хтось справді перевіряє, — тож попросіть нотаріуса підтвердити довідку VvE про заборгованість до дати передачі, а не припускайте, що це вже владнали.

«Сплячі» VvE та невеликі будинки

Slapende VvE — «спляча» асоціація — існує на папері, але не робить нічого: ані зборів, ані звітності, ані резервного фонду, ані страхування. Такі часто трапляються в невеликих будинках, поділених на дві-три квартири, де власники просто ніколи цим не займалися.

«Спляча» VvE — це справжня проблема, а не дивина. Немає грошей на дах, немає страхування, якщо будинок згорить, і немає механізму змусити впертого співвласника платити. Це виправно — будь-який член може скликати збори і відновити роботу, — але про стан справ варто знати до купівлі, а не після.

Що це означає для вашої іпотеки

Кредитори запитують документи VvE під час розгляду заявки, і вони справді їх вивчають. Якщо VvE спляча, незастрахована або без резервного фонду, деякі банки відмовлять в іпотеці одразу, а інші вимагатимуть спершу виправити ситуацію. Для будівлі з великим відомим накопиченим недоремонтом кредитор також може оцінити вартість житла обережніше.

Іншими словами, слабка VvE може коштувати вам житла навіть тоді, коли з вашими власними фінансами все гаразд. Див. Скільки ви можете позичити? щодо решти кредитної картини.

Що запитати до подання пропозиції

  1. Який щомісячний внесок і коли його востаннє підвищували?
  2. Скільки зараз у резервному фонді — і як це співвідноситься з MJOP?
  3. Чи є MJOP і наскільки він свіжий?
  4. Чи заплановані масштабні ремонти, що означатимуть одноразовий збір?
  5. Чи є заборгованості й чи має хтось із власників спір із VvE?
  6. Чи можу я побачити протоколи останніх двох щорічних зборів (ALV)?
  7. Чи застрахована будівля і на яку відновлювальну вартість?

Протоколи — найінформативніший із цих семи документів. Добре керована VvE веде нудні протоколи про чищення ринв; проблемна — протоколи про сварки, відкладені рішення та несплачені рахунки.

Що читати далі