Докладно: Hypotheekrenteaftrek (HRA)

Як насправді працює нідерландське вирахування іпотечних відсотків у 2026 році — межа 37,56%, eigenwoningforfait, що його зменшує, і скільки це дає на місяць за реальною іпотекою.

Hypotheekrenteaftrek (HRA) дозволяє вираховувати іпотечні відсотки з оподатковуваного доходу. Це найбільша податкова перевага власного житла в Нідерландах — і її регулярно переоцінюють, бо проти неї стоїть зустрічне нарахування, яке більшість калькуляторів просто не враховує.

1. Хто має право

Для іпотеки, оформленої з 2013 року, мають виконуватися всі три умови:

• Позика на власне житло (eigen woning) — те, у якому ви справді живете.
• Це іпотека з погашенням тіла, ануїтетна або лінійна. Позики без погашення тіла для нових договорів права на вирахування не дають.
• Позика повністю погашається протягом 30 років.

Саме тому калькулятор на цьому сайті моделює лише ануїтетну та лінійну схеми: оформлена сьогодні іпотека без погашення тіла не дає жодного вирахування. Див. ануїтетна проти лінійної.

2. Ставку обмежено на рівні 37,56%

Колись вирахування діяло за вашою граничною ставкою — до 52%. Уже ні. У 2026 році воно обмежене 37,56% через механізм tariefsaanpassing, який цього року становить 11,94% і віднімається від найвищої ставки податку 49,5%.

Практичний наслідок: людина з високим доходом і людина із середнім отримують однаковий відсоток. Якщо ви в найвищій податковій категорії, не припускайте, що ваша гранична ставка застосовується до іпотечних відсотків.

3. Зустрічне нарахування: eigenwoningforfait

Податкова вважає проживання у власному житлі формою доходу, тож ви щороку додаєте до оподатковуваного доходу умовну суму — eigenwoningforfait. У 2026 році це 0,35% від вартості WOZ для житла від €75 000 до €1 350 000.

Ця сума віднімається від ваших відсотків ще до застосування вирахування. Саме цей крок робить реальне повернення меншим, ніж підказує формула «відсотки × 37,56%» — і він зростає разом із вартістю WOZ, тоді як ваші відсотки з погашенням боргу навпаки зменшуються.

4. Скільки це дає насправді

Конкретний приклад за перший рік: житло за €400 000, іпотека €360 000 під 3,83% на 30 років, ануїтетна схема:

Варто помітити дві речі. Forfait коштує тут близько €44 на місяць — це реальні гроші, і більше для дорожчого житла. І вигода щороку зменшується: за ануїтетною схемою на початку ви сплачуєте переважно відсотки, тож перший рік — найкращий.

5. Отримувати щомісяця, а не раз на рік

За замовчуванням повернення надходить лише після подання річної декларації — інколи через шістнадцять місяців після сплати відсотків. Чекати не обов'язково. Подайте запит на voorlopige aanslag (попереднє нарахування) до податкової, і повернення виплачуватимуть щомісячними частинами протягом року.

Для покупця першого житла це різниця між іпотекою, посильною вже зараз, і посильною колись. Два застереження: попередня сума — це оцінка, тож якщо зміниться ваш дохід або ставка, її треба оновити, інакше різницю доведеться повертати; і оновлюйте її щороку, бо сума відсотків до вирахування зменшується разом із погашенням боргу.

6. Витрати, які вираховуються одноразово

HRA стосується відсотків, але деякі разові витрати на оформлення позики також вираховуються в рік сплати: консультаційні та посередницькі послуги, звіт про оцінку, внесок NHG (borgtochtprovisie) і частина рахунку нотаріуса за іпотечний акт.

Витрати на придбання самої нерухомості не вираховуються: податок на передачу, послуги ріелтора та частина рахунку нотаріуса за акт передачі. Межа проходить між позикою та будинком. Повний розподіл — у статті витрати при купівлі.

Якщо ваше житло стоїть на орендованій землі, щорічний canon за erfpacht теж вираховується — саме тому його окремо враховано в моделі купівля проти оренди.

7. Пастки

Згортання Wet Hillen. Якщо іпотека невелика або погашена, forfait може перевищити ваші відсотки. Раніше ця різниця звільнялася від податку; звільнення згортають протягом 30 років, і у 2026 році лишається 71,87%. Тобто повне погашення іпотеки може створити невеликий податок там, де його раніше не було.

30-річний строк. Вирахування діє щонайбільше 30 років на позику, і цей строк не починається заново при переїзді — він слідує за боргом. Після цього відсотки просто перестають вираховуватися.

Bijleenregeling. Коли ви продаєте і купуєте знову, очікується, що прибуток від старого житла піде в нове. Позичите більше, ніж було потрібно, — відсотки на цей надлишок не вираховуються.

Фіскальні партнери. Партнери можуть розподіляти вирахування між собою як завгодно. Віднести більшу частину на того, хто заробляє більше, зазвичай вигідніше — хоч через межу 37,56% і не завжди; при поданні декларації варто перевірити обидва варіанти.

8. Де HRA не діє

Зараховується лише житло, у якому ви живете. Друга оселя чи житло, яке ви здаєте, потрапляє до Box 3, де вирахування відсотків немає взагалі, а майно оподатковується за умовною дохідністю — див. купівля другої нерухомості.

Чинні пороги та офіційні правила — на сайті Belastingdienst. Якщо ви ще з'ясовуєте, скільки взагалі можете позичити, почніть з орієнтації та підготовки.

Зауваження щодо нашого калькулятора. Чистий місячний платіж, який він показує, застосовує ставку 37,56% до ваших відсотків, але не віднімає eigenwoningforfait, бо не запитує вартість WOZ. У наведеному прикладі він через це приблизно на €44 на місяць оптимістичніший за дійсність. Сприймайте його чисте значення як верхню межу вигоди, а таблицю в розділі 4 — як повнішу картину.