Податок на передачу власності (Overdrachtsbelasting) 2026

Скільки коштує overdrachtsbelasting у 2026 році, хто платить 0%, 2% чи 8%, і які помилки в термінах та документах позбавляють новачків пільги.

Overdrachtsbelasting (податок на передачу власності) сплачується, коли право власності на нідерландську нерухомість переходить до іншої особи. Для більшості покупців вторинного житла це найбільша окрема стаття у kosten koper: її не можна включити в іпотеку і вона не підлягає податковому вирахуванню. Розмір залежить від двох речей: як ви використовуватимете нерухомість і хто ви.

Що змінилося у 2026 році

Дві зміни, і обидві на користь покупця:

• Ставка для житла, у якому ви не житимете самі, знизилася з 10,4% до 8%.
• Гранична вартість для пільги новачка зросла з €525 000 до €555 000.

Обидві норми діють для передач, оформлених 1 січня 2026 року або пізніше. Значення має дата нотаріального акта, а не дата підписання договору купівлі-продажу.

Чотири ставки

Загальна ставка 10,4% зачіпає один випадок, який дивує покупців квартир: гараж або паркомісце, придбані окремо від житла, не вважаються житлом. Куплені одночасно з квартирою, вони є приналежністю і йдуть за ставкою 2% або за пільгою; куплені через рік у сусіда — оподатковуються за 10,4%.

З якої суми нараховується податок

База — це ціна купівлі або ринкова вартість, якщо вона вища. У продажу між незалежними сторонами ціна і вартість збігаються, тому на практиці податок нараховується на ціну. Різниця має значення в сімейних продажах: продаж дитині будинку вартістю €400 000 за €300 000 не зменшує податок, бо він іде за вартістю €400 000.

Рухоме майно не оподатковується. Overdrachtsbelasting стосується лише нерухомого майна. Якщо частина погодженої суми припадає на справді рухомі речі — штори, окремий кухонний острів, садові меблі — ця сума вираховується з бази. Оцінка має бути реальною і такою, яку можна обґрунтувати; завищувати її, щоб зменшити податок, — відомий трюк, і ставляться до нього відповідно.

Пільга новачка детально

Усі чотири умови мають бути виконані на момент нотаріальної передачі:

• 18 років або більше і ще не 35. Вирішальний саме ваш вік у день підписання акта.
• Ціна не вища за €555 000, включно з приналежностями, які переходять разом із житлом.
• Ви житимете там самі як в основному місці проживання.
• Ви ніколи раніше не користувалися цією пільгою особисто.

Дві помилки, які справді коштують грошей

Вам виповнюється 35 між підписанням і передачею. Вік перевіряють на дату акта, а не на дату пропозиції. Підпишете договір у 34 роки, а передача відбудеться через два місяці, коли вам уже 35, — і пільги немає: на будинку за €450 000 це €9 000. Якщо ваш день народження припадає десь поруч із запланованою датою передачі, скажіть про це, поки цю дату ще можна змінити. Це одна з найдешевших поступок, які ви колись попросите у продавця.

Письмова заява. Пільгу не застосовують автоматично. Ви підписуєте verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling, і вона має вчасно потрапити до нотаріуса — розраховуйте щонайменше на два робочі дні до передачі. Якщо вона надійде запізно, нотаріус не зможе застосувати пільгу і в акті буде вища ставка. Це виправно: у вас є шість тижнів після сплати, щоб подати заперечення до Belastingdienst. Але виправно не означає безболісно, і гроші спершу підуть з вашого рахунку.

Це карта, яку розігрують один раз у житті

Пільга персональна й одноразова, і вона не масштабується разом із ціною житла. Використана на студії за €200 000, вона зберігає €4 000; використана на сімейному будинку за €550 000 — €11 000. Ніхто не повинен купувати житло, якого не хоче, аби підігнати податкову вигоду, — але якщо ви обираєте між купівлею зараз і купівлею через два роки, це одна конкретна сума, яку варто внести в порівняння.

Гранична вартість — це обрив, а не схил

Плавного переходу немає. На €555 000 ви не платите нічого. На €555 001 ви платите 2% від усієї ціни — €11 100. Один євро понад межу коштує €11 100. Якщо переговори виходять на суму в межах кількох тисяч євро від межі, ця арифметика важить більше за все інше, і пропозицію варто вибудувати саме навколо неї.

Купівля разом: податок нараховується на кожного окремо

Overdrachtsbelasting оцінюють індивідуально, а не на домогосподарство. Кожен покупець платить за свою частку і за своєю ставкою. Якщо ви купуєте 50/50 з партнером і вам 33, а йому 37, то 33-річний платить 0% зі своєї половини, а 37-річний — 2% зі своєї. На житлі за €400 000 це разом €4 000, тобто фактично 1%.

Межу €555 000 перевіряють за вартістю усього об'єкта, а не за кожною часткою окремо. Пара, яка купує житло за €600 000, не отримає пільги на жодну з половин, хоч кожен набуває лише €300 000.

За нове житло податок на передачу не платять узагалі

Новобудову зазвичай продають vrij op naam (v.o.n.), і замість цього податку в ціну вже включено 21% ПДВ. За першу передачу нової будівлі overdrachtsbelasting не сплачується. Саме тому новобудова за €400 000 і вторинне житло за €400 000 — це різні покупки: у новобудові оголошена ціна близька до підсумкової, а до вторинного житла додаються податок на передачу і решта kosten koper. Витрати при закритті угоди порівнює обидва варіанти.

Його не можна ні позичити, ні вирахувати

Дві норми, на яких покупці спотикаються:

• Сплатити потрібно з власних коштів. Нідерландські іпотеки обмежені 100% ринкової вартості житла, тому на витрати з купівлі не залишається нічого. Податок на передачу входить у ті 4–6% ціни, які потрібні готівкою — наш Чекліст витрат перелічує решту.
• Він не вираховується з податків. Витрати на купівлю — податок на передачу, гонорар нотаріуса за акт передачі, послуги агента — не вираховуються з податку на доходи. А витрати на фінансування вираховуються: гонорар за іпотечний акт, іпотечна консультація, оцінка та збір NHG. Розуміння hypotheekrenteaftrek пояснює цей розподіл.

Як і коли ви його насправді платите

Ви ніколи не отримуєте рахунок. Нотаріус розраховує податок, утримує його із суми, яку ви переказуєте перед зустріччю, подає декларацію в електронному вигляді та сплачує його до Belastingdienst від вашого імені — усе це близько дня підписання акта. Він з'являється окремим рядком у розрахунковій нотці нотаріуса (nota van afrekening), яку варто прочитати пункт за пунктом, перш ніж переказувати гроші.

Інші ситуації, про які варто знати

• Купівля житла, у якому житиме ваша дитина. Жити там має саме власник, тому батьки, які купують на своє ім'я, платять 8%, а не 2%. Якщо купує дитина, а батьки позичають або дарують гроші, застосовуються ставка і пільга самої дитини.
• Ви заявили, що житимете там, і не стали. І ставка 2%, і пільга спираються на письмову заяву про ваш намір. Якщо ви так і не переїдете, а здасте житло в оренду, чекайте перерахунку за ставкою 8%.
• Перепродаж протягом шести місяців. Якщо об'єкт уже передавали протягом попередніх шести місяців, сплачений тоді податок зменшує вашу базу, тому швидко перепродане житло не оподатковують двічі в повному обсязі.
• Ви вже використали пільгу. Вона зникла назавжди, навіть якщо вам 30. Наступне основне житло оподатковується за 2%.

Приклади розрахунків для 2026 року

Наш іпотечний калькулятор застосовує ставки 0% і 2% автоматично, щойно ви вкажете свій вік і позначите, що купуєте вперше, і показує отриманий податок на передачу в розбивці одноразових витрат.

Житло, у якому ви не житимете самі, коштує дорожче не лише через вищий податок на передачу — воно також переходить до Box 3 і втрачає право на вирахування іпотечних відсотків. Див. Купівля другого житла в Нідерландах. Підтвердьте свою ситуацію в нотаріуса або в незалежного іпотечного радника, перш ніж щось підписувати.