Правило 30% (Експат-схема) та Іпотека

Експат-схема залишається на рівні 30% протягом 2026 року і знижується до 27% від 1 січня 2027 року, з перехідними правами для тих, хто мав її в грудні 2023 року. Що кредитори роблять з неоподатковуваною частиною і чому п'ятирічна межа важить більше за відсоток.

Схема, яку всі звикли називати 30%-regeling, формально тепер зветься експат-схемою (expatregeling). Вона дозволяє роботодавцям виплачувати частину зарплати працівника, залученого з-за кордону, як неоподатковувану компенсацію — виходячи з того, що життя за кордоном коштує грошей.

Для іпотеки вона діє у двох протилежних напрямках: зараз підвищує ваш чистий дохід і водночас гарантує, що згодом він упаде. Кредитори враховують і те, і те.

Де схема перебуває зараз

Правила змінювали, а потім вертали назад, і не раз, — тому чимало порад в інтернеті описують версію, якої вже немає. Станом на сьогодні:

Попередній план поетапно зменшувати пільгу за схемою 30/20/10 протягом п'яти років скасували, перш ніж він набув повної сили. Якщо ви десь про це читали, ця інформація застаріла.

Є також вимога до рівня зарплати, що індексується щороку. На 2026 рік це € 48 013 оподатковуваної зарплати або € 36 497 для працівників до 30 років із відповідним дипломом магістра. Обидва пороги знову зростають у 2027 році; перевіряйте показник поточного року, а не покладайтеся на число у статті — зокрема й у цій.

Що з нею роблять кредитори

Кредитна спроможність у Нідерландах рахується від валового доходу, а неоподатковувана компенсація є частиною вашої валової зарплати. Тому більшість кредиторів враховують усю валову зарплату, включно з неоподатковуваною частиною.

Це загальне правило, і його варто підтвердити, а не припускати, бо кредитори різняться. Деякі застосовують обережніший підхід, коли до кінця схеми лишилося небагато, — з огляду на те, що ваша чиста позиція суттєво зміниться ще до середини першого періоду фіксації ставки.

Це саме те питання, яке варто поставити консультантові завчасно, бо відповідь залежить від кредитора і може помітно зрушити ваш максимум. Див. Скільки ви можете позичити? щодо решти розрахунку.

Справжня проблема — обрив через п'ять років

Зміна з 30% на 27% — помірне коригування. П'ятирічна межа — ні.

Коли схема завершується, ваша валова зарплата не змінюється, але чиста виплата падає — і падає в день, який ви знаєте вже зараз. Іпотека — це зобов'язання на тридцять років; схема покриває перші п'ять із них. Якщо ваш місячний бюджет сходиться лише поки діє компенсація, у вас не доступна іпотека, а п'ятирічна злітна смуга.

Порахуйте свій чистий дохід після завершення схеми до того, як вирішувати, скільки пропонувати, а не після. Якщо платіж витримується й без компенсації, компенсація стає справжньою перевагою, а не залежністю.

Чому ваша податкова пільга вартує менше

Є і другий ефект, який варто розуміти. Відрахування іпотечних відсотків застосовується до вашого оподатковуваного доходу за граничною ставкою. Експат-схема знижує оподатковуваний дохід — а отже, може знизити й ставку, за якою надається пільга.

Тож двоє колег з однаковою валовою зарплатою, один зі схемою, другий без, не отримують однакової вигоди від однакової іпотеки. Той, хто має схему, загалом залишає собі більше, але менше повертає через відрахування відсотків.

Що робити з додатковими грошима

Вищий чистий дохід реальний — і тимчасовий. Три розумні застосування, приблизно за порядком:

Останній пункт і є причиною, чому ануїтетна іпотека часто підходить власникам схеми краще за лінійну: зобов'язання лишається низьким, а можливість переплачувати, поки триває компенсація, залишається за вами.

Перевірте власні дати

У вашому рішенні (beschikking) вказана точна дата завершення права. Знайдіть цю дату, порахуйте, яким стане ваш чистий дохід наступного місяця після неї, і будуйте бюджет на цій цифрі. Ваш відділ кадрів або податковий консультант підтвердить, чи підпадаєте ви під перехідні правила.

Що читати далі