Купівля житла за тимчасовим захистом: посібник для українців

Більшість українців у Нідерландах живуть тут за тимчасовим захистом, і цей статус робить іпотеку сьогодні дуже важкодоступною. Чесний погляд на те, де ви стоїте, що насправді перевіряє нідерландський кредитор, і реалістичний шлях від оренди зараз до власності згодом.

Якщо ви приїхали до Нідерландів з України після лютого 2022 року, найімовірніше, ви перебуваєте тут за директивою про тимчасовий захист (Richtlijn Tijdelijke Bescherming). Вона дає вам право жити тут, працювати без окремого дозволу на роботу, зареєструватися в муніципалітеті та отримати BSN і DigiD. Чого вона на практиці не дає — це легкого доступу до іпотеки.

Ця стаття свідомо чесна, а не підбадьорлива. Купівля житла для більшості людей за тимчасовим захистом зараз нереалістична, і краще розуміти чому, ніж місяцями гнатися за тим, що правила наразі не дозволяють. Вона також пояснює, що справді змінює картину, аби ваші зусилля йшли на те, що має значення.

Чому тимчасовий захист та іпотека не поєднуються

Нідерландська іпотека — це зобов'язання на строк до тридцяти років. Перш ніж кредитор видасть кілька сотень тисяч євро, він має повірити у дві речі: що ваш дохід є сталим і що ваше право залишатися в країні є сталим. Тимчасовий захист, за самою своєю назвою та задумом, є тимчасовим.

Схему продовжували неодноразово, і зараз вона діє до 2027 року, але кожне продовження — це політичне рішення, а не постійне право на проживання. Кредитор, оцінюючи позику, не може трактувати "продовжено дотепер" як "гарантовано на тридцять років". Саме тому переважна більшість нідерландських банків не видасть іпотеку тому, чиєю єдиною підставою для перебування є тимчасовий захист.

Та сама логіка блокує Національну іпотечну гарантію (NHG). NHG доступна лише людям, яким дозволено жити в Нідерландах на сталій основі, а тимчасовий захист цій умові не відповідає. Без NHG відпадають і багато найвигідніших ставок та умов.

Що перевіряє кредитор, за порядком

Корисно бачити оцінку так, як її бачить банк. Приблизно за порядком важливості:

• Право на проживання. Постійний дозвіл на проживання, громадянство ЄС/ЄЕЗ або дозвіл на проживання з нетимчасовою метою. Тимчасовий захист тут не проходить.
• Стабільний дохід. Найкраще — безстроковий трудовий договір, або строковий договір із заявою про намір від роботодавця, або два-три роки звітності як самозайнятого.
• Історія доходу в Нідерландах. Кредитори хочуть бачити, що ваш нідерландський дохід є реальним і стабільним, зазвичай щонайменше рік.
• Чиста кредитна історія. Реєстрація в BKR у Тілі, без проблемних боргів.
• Власні кошти на витрати покупця. Близько 5% ціни, у заощадженнях, бо ці витрати не можна додати до позики. Див. Розуміння витрат покупця.

Статус проживання — це перші ворота, і за тимчасового захисту вони зазвичай зачинені. Інші чотири пункти все одно надзвичайно важливі, бо це саме те, що ви можете будувати зараз, щоб бути готовими тієї миті, коли ваш статус зміниться.

Що справді змінює картину

Реалістичний шлях до власності існує, і він пролягає через зміну статусу, а не через пошук кредитора, готового заплющити очі на правила.

• Звичайний дозвіл на проживання. Якщо ви перейдете на звичайний дозвіл — наприклад, як висококваліфікований мігрант (kennismigrant) через роботодавця, або через сім'ю, або навчання, що переходить у роботу, або іншу сталу підставу — вас оцінюватимуть як будь-якого іншого власника дозволу. Див. Іпотека та статус проживання, щоб дізнатися, як кредитори ставляться до кожного типу.
• Постійне проживання. Після п'яти років безперервного законного проживання на кваліфікованій підставі ви, можливо, зможете подати заяву на постійний дозвіл, який повністю усуває перешкоду з проживанням. Час, проведений суто за тимчасовим захистом, не зараховується сюди автоматично, тож проконсультуйтеся щодо вашого випадку.
• Статус довгострокового резидента ЄС або нідерландська натуралізація — далі в часі.

Жоден із цих шляхів не є швидким, і ця стаття не може сказати вам, який стосується саме вас — це залежить від вашої особистої ситуації та від правил, які змінюються. Спеціалізований імміграційний адвокат або IND є правильним джерелом. Зрозуміло одне: питання іпотеки йде після питання проживання.

Що можна робити тим часом

Чекати — це не те саме, що нічого не робити. Усе в цьому переліку робить вас сильнішим позичальником згодом і покращує ваше життя вже зараз:

• Орендуйте, і орендуйте добре. Зареєстрована оренда за вашою муніципальною адресою будує вашу історію. Порівняйте довгострокову арифметику за допомогою нашого інструмента «Купити чи орендувати», щоб знати, до чого прагнете.
• Будуйте стабільний нідерландський дохід. Безстроковий договір — це найцінніше, що ви можете мати, коли врешті подаватимете заяву. Він також посилює майбутню заяву на проживання.
• Заощаджуйте готівкою. Вам знадобиться приблизно 5% ціни житла на витрати, які не можна позичити. Заощадження зараз скорочують очікування згодом.
• Тримайте свою реєстрацію в BKR чистою. Уникайте непотрібних споживчих кредитів і розстрочок на телефони; вони зменшують суму, яку ви можете позичити.
• Вивчайте систему. Прочитайте цю базу знань, щоб, коли двері відчиняться, ви вже знали, як працюють нідерландські іпотеки, витрати та договори.

Зауваження щодо порад, які ви можете почути

Вам можуть сказати, що певний брокер може "щось влаштувати" або що родич може взяти іпотеку на своє ім'я. Будьте обережні. Позика, побудована так, щоб приховати, хто насправді живе в житлі та платить за нього, може порушити умови іпотеки й поставити під загрозу всю конструкцію. Чесна, нудна підготовка варта набагато більше за спритний обхідний шлях.

Нідерландський ринок житла зараз важкий для всіх, а для новоприбулих — найбільше. Але правила гри можна пізнати, і робота, яку ви робите під час очікування, не марна — це саме та робота, що робить вас готовими.

Куди рухатися далі

• Іпотека та статус проживання — які дозволи дають змогу позичати
• Перша купівля житла в Нідерландах — увесь процес від початку до кінця
• Що таке NHG? — гарантія та її умови щодо проживання
• Купити чи орендувати — довгострокове порівняння, поки ви орендуєте