Застава та банківська гарантія

10%, якими ви підкріплюєте свою обіцянку купити: як працює застава, коли банківська гарантія дешевша, який строк усі пропускають і що буде, якщо угода зірветься.

Нідерландський договір купівлі-продажу є обов'язковим до виконання, і він підкріплений грошима. Протягом кількох тижнів після підписання ви маєте надати продавцю забезпечення на 10% від ціни купівлі, яке зберігає нотаріус. За будинок у €400 000 це €40 000 — і для багатьох покупців першого житла це найбільша перешкода між прийнятою пропозицією та отриманням ключів.

Це забезпечення не є платежем за будинок у жодному сенсі, який можна витратити. Це гарантія, що ви завершите угоду, і фонд, з якого продавець зможе стягнути, якщо ви цього не зробите.

Навіщо це існує

Щойно законний період на роздуми минув, ви зв'язані зобов'язанням. Якщо після цього ви відмовитеся без дійсної договірної підстави, продавець може вимагати штраф за договором — зазвичай 10% від ціни. Застава робить цю вимогу такою, що реально стягується, а не теоретичною.

Це працює в обидва боки. Оскільки ви внесли реальні гроші, продавці можуть сприймати вашу пропозицію серйозно, не з'ясовуючи більше нічого про ваші фінанси.

Строк зазначено у вашому договорі, і він справжній

У договорі названо дату — зазвичай приблизно через шість тижнів після підписання і завжди до передачі права власності. Пропустите її — і ви в прострочці: продавець може офіційно повідомити вас про порушення, а якщо ви й далі не виконаєте, вимагати штраф.

З цього випливають дві речі. По-перше, прочитайте цю дату в день підписання, а не того тижня, коли вона настає. По-друге, якщо ви обираєте банківську гарантію, починайте рано: кредитор не видасть її до формального схвалення іпотеки, а це схвалення має власний графік. Саме в проміжку між «мій консультант каже, що все добре» і обов'язковою пропозицією цей строк і пропускають.

Два ваші варіанти

Жоден варіант не є кращим. Питання лише в тому, чи волієте ви розлучитися з €40 000 на кілька місяців, чи заплатити близько €400, щоб цього не робити.

Чим насправді є банківська гарантія

Ваш кредитор обіцяє продавцю, що якщо ви не завершите угоду, банк сплатить 10% замість вас — а потім стягне їх з вас. Ви не застраховані від власного невиконання; ви купили відтермінування, а не захист.

Більшість нідерландських іпотечних кредиторів видають гарантії в межах іпотеки. Спеціалізовані страховики теж їх пропонують, що має значення, якщо ви купуєте без іпотеки або є самозайнятим, а ваш кредитор повільний. Комісія зазвичай одноразова, а не щорічна, але підтвердіть це під час подання заявки.

Захищає вас саме застереження про фінансування

Застава — це захист продавця. Ваш захист — це застереження про фінансування (financieringsvoorbehoud) у договорі, яке дозволяє розірвати угоду без штрафу, якщо іпотеку не схвалять до зазначеної дати.

Саме від цього застереження покупців на конкурентному ринку схиляють відмовитися, і це найдорожче, що можна віддати: відмовтеся — і відхилена іпотечна заявка більше вас не звільняє, а робить відповідальним за 10%. Якщо ви його зберігаєте, врахуйте: для розірвання зазвичай потрібне письмове підтвердження відмови в межах строку, тож починайте його збирати, щойно ситуація стає непевною.

У разі купівлі квартири стежте також за строком на вивчення документів VvE. Обидва застереження спливають непомітно.

Коли це вивільняється

Нотаріус утримує заставу або гарантію до завершення угоди. У день передачі застава зараховується в рахунок ціни в остаточному розрахунку, тож ви переказуєте лише залишок. Гарантію скасовують, щойно нотаріус підтвердить, що передача відбулася, — перевірте, що це справді сталося, бо гарантія, яку так і не звільнили офіційно, може й далі впливати на вашу кредитну спроможність.

Якщо угоду розірвано законно — застереження про фінансування використано вчасно або ви відмовилися в межах законного періоду на роздуми, — заставу повертають, а гарантія втрачає чинність. Ви втрачаєте її не тому, що купівля не відбулася, а тому, що вона не відбулася з причини, якої договір не допускав.

Як це закласти в бюджет

Ці 10% не є ані вашим першим внеском, ані витратами покупця. Нідерландська іпотека може покривати щонайбільше 100% вартості житла, тож витрати на купівлю в будь-якому разі йдуть із заощаджень — див. розбір витрат на завершення угоди і підставте цифри в іпотечний калькулятор, щоб побачити, що залишиться після цього.

Якщо саме готівка на заставу є вузьким місцем, гарантія зазвичай і є правильною відповіддю, а €400 — скромна ціна за те, щоб зберегти заощадження ліквідними в найдорожчий місяць усього процесу.