Купівля Другого Житла в Нідерландах: Оренда, Друга Оселя та Податки

Податок на передачу житла, яке не є вашим основним місцем проживання, у 2026 році знизився до 8%. Але таке житло також переходить до Box 3, втрачає відрахування іпотечних відсотків і потребує іншого типу кредиту. Скільки насправді коштує друге житло.

Більшість людей приходить до цього питання з двох боків: вони вже мають житло і думають, чи залишити його в оренду після переїзду, або мають заощадження на рахунку і думають, чи не буде нідерландська нерухомість кращим місцем для них. Зрештою Нідерланди ставляться до обох випадків однаково — і зовсім інакше, ніж до житла, у якому ви живете самі.

Ця стаття про те, що змінюється тієї миті, коли житло не є вашим основним місцем проживання. Вона свідомо стримана: за останні роки правила помітно посуворішали, і розрахунок сходиться значно рідше, ніж раніше.

Три ситуації, один податковий режим

Три звичні випадки фінансуються по-різному, але оподатковуються однаково:

У всіх трьох випадках житло не є вашим hoofdverblijf (основним місцем проживання). Саме цей факт визначає все подальше.

Податок на передачу: 8% у 2026 році

Податок на передачу (overdrachtsbelasting) має три ставки, і те, яку ви сплачуєте, залежить лише від того, чи житимете ви в цьому житлі самі:

Ставка 8% є новою для 2026 року. До кінця 2025 року та сама категорія оподатковувалася за ставкою 10,4%, тож це справжнє зниження, запроваджене, щоб зробити здавання житла привабливішим і збільшити пропозицію оренди. Проте це вчетверо більше за ставку для власників-мешканців.

На житлі вартістю € 400 000 це різниця між € 8 000 і € 32 000 — на € 24 000 більше, готівкою в нотаріуса, і ніде не підлягає відрахуванню. Якби ви мали право на звільнення для початківців, ви порівнювали б € 32 000 з нулем.

Стаття про податок на передачу докладно розглядає ставки для власників-мешканців і звільнення для початківців.

Житло переходить з Box 1 до Box 3

Це та зміна, яку недооцінюють. Житло, у якому ви живете, належить до Box 1 прибуткового податку, і саме це робить можливим hypotheekrenteaftrek. Житло, яке не є вашим основним місцем проживання, належить до Box 3 і оподатковується як капітал.

Наслідки прямолінійні:

Як приблизний порядок величини: житло вартістю € 400 000 з кредитом € 280 000 — це близько € 120 000 чистого капіталу, здебільшого понад неоподатковуваний поріг; за умовної дохідності 6% і податку 36% виходить приблизно € 2 500 на рік. Сприймайте це саме як порядок величини, а не як розрахунок — реальна формула розподіляє активи й борги за різними відсотками, а житло, здане в довгострокову оренду, можна показати за зниженою вартістю.

Ще одна деталь, яка дивує: житло в Box 3 обліковується за вартістю WOZ, а не за ціною, яку ви заплатили.

Звичайну іпотеку використати не вдасться

Звичайна нідерландська іпотека за договором прив'язана до вашого проживання в житлі. Щоб здавати житло в оренду, потрібна verhuurhypotheek — орендна іпотека, — і умови помітно жорсткіші:

Складіть разом внесок, 8% податку на передачу і звичайні витрати на купівлю — і потреба у 20–40% від загальної інвестиції власними коштами буде нормою.

Здавання житла, яке ви вже маєте

Якщо ви думаєте переїхати і залишити нинішнє житло в оренду, почніть з іпотечного договору, а не з таблиці розрахунків.

Майже кожна нідерландська іпотека для власників-мешканців зобов'язує вас жити в житлі і забороняє здавати його без письмової згоди кредитора. Кредитори не завжди її дають, а коли дають — можуть переглянути ставку або вимагати перейти на орендні умови. Тихе здавання в оренду є порушенням договору, через яке весь кредит може стати таким, що підлягає негайному погашенню, — і виявляється це зазвичай через реєстрацію ваших орендарів у муніципалітеті.

Є й податковий наслідок: щойно житло перестає бути вашим основним місцем проживання, воно залишає Box 1, а разом з ним зникає й відрахування відсотків.

Скільки ви маєте право просити за оренду

Саме ця частина найчастіше руйнує в іншому правдоподібний розрахунок. Від 1 липня 2024 року бальна система (woningwaarderingsstelsel) встановлює законну максимальну орендну плату для значної частини житлового фонду. Житло отримує бали за площу, енергетичний клас, зручності та інші характеристики, і сума балів визначає сегмент:

Не припускайте, що ваше житло потрапляє до вільного сектору. Порахуйте бали до купівлі, а не після. Муніципалітети стежать за дотриманням цих меж і можуть штрафувати орендодавців до € 100 000 за одне житло.

Чи сходиться розрахунок?

Іноді так, але чесна відповідь для більшості читачів цього сайту — ні, і варто побачити причини в одному місці. Порівняно з власним житлом, яке ви купили б натомість, друге житло відмовляється від ставки 2% або 0% податку на передачу, повністю відмовляється від відрахування іпотечних відсотків, відмовляється від NHG, дозволяє позичити менше за вищою ставкою, потребує значно більше готівки на старті, щороку сплачує податок на капітал незалежно від доходу і може бути обмеженим у тому, скільки законно може коштувати оренда.

Це багато зустрічного вітру, який має подолати орендна дохідність. Подолати його можливо — за наявності достатнього капіталу, житла, що потрапляє до вільного сектору, і довгого горизонту, — але це вже інша діяльність, ніж купівля житла для життя, і починати її варто з порадою того, хто робить це професійно.

Якщо ви ще обираєте між купівлею та орендою для себе, кориснішим інструментом буде проєкція «купити чи орендувати».

Що читати далі