Договір Купівлі-Продажу (Koopovereenkomst)

Koopovereenkomst — момент, коли купівля житла стає юридично реальною. Як насправді рахують триденний період на роздуми, які умови розірвання треба вимагати самому і який штраф у 10% чекає на того, хто відмовиться без них.

Koopovereenkomst — це договір між покупцем і продавцем, і саме тут купівля житла в Нідерландах перестає бути розмовою і стає зобов'язанням. Усе, що було до нього — огляд, пропозиція, рукостискання, вітальний дзвінок агента, — вас не зобов'язує.

Останнє варто сказати прямо, бо воно на вашу користь і більшість покупців про це не знає. Коли приватна особа купує житло в Нідерландах, договір стає обов'язковим лише тоді, коли він укладений письмово і підписаний обома сторонами. Усне прийняття вашої пропозиції не зобов'язує ні вас, ні продавця. Доки папір не підписано, будь-яка сторона ще може відійти.

Хто його складає

На більшій частині країни договір складає агент продавця (verkoopmakelaar), зазвичай беручи за основу стандартний типовий контракт, а не пишучи з нуля. В Амстердамі та Харлемі його традиційно складає нотаріус.

Хто б його не писав, пам'ятайте, чиї інтереси ця людина представляє. Агент продавця працює на продавця. Якщо у вас є власний агент покупця (aankoopmakelaar), саме тут він відпрацьовує свій гонорар.

Для продавця обов'язковий одразу, для вас — три дні

Щойно обидві сторони підписали, продавець зв'язаний негайно. Покупець отримує встановлений законом період на роздуми — wettelijke bedenktijd, — протягом якого можна скасувати угоду з будь-якої причини або без причини, без штрафу і без пояснень.

Відлік точніший, ніж просто «три дні», і саме тут помиляються:

• Строк починається наступного дня після того, як ви отримали примірник договору, підписаний обома сторонами, — а не в день, коли ви підписали.
• Він триває три дні, з яких щонайменше два не можуть бути суботою, неділею чи офіційним святом. Якщо ця умова не виконується, строк подовжується, доки не виконається.
• Його можна подовжити за домовленістю з продавцем. Його ніколи не можна скоротити — умова, що це намагається зробити, не має сили.

На практиці договір, отриманий у п'ятницю, дає більше часу, ніж отриманий у вівторок. Якщо ви близько до межі, порахуйте дні самі, а не покладайтеся на чийсь переказ, і надішліть відмову письмово в межах строку.

Умови розірвання, яких треба вимагати самому

Це найважливіший розділ договору і найчастіше хибно зрозумілий. Ontbindende voorwaarden — відкладальні умови — дозволяють розірвати договір без штрафу, якщо визначена подія не настане до визначеної дати.

Вони не діють автоматично. Вони існують лише тоді, коли вписані у ваш договір. На конкурентному ринку продавці віддають перевагу пропозиціям з меншою кількістю умов, і покупці регулярно від них відмовляються, щоб перемогти, — а це справжня азартна гра, а не формальність.

Найпоширеніші:

• Фінансування (financieringsvoorbehoud) — розірвати договір, якщо іпотеку не схвалять до узгодженої дати. Закладайте реалістичний строк; шість тижнів — звична і часто затісна межа. Зазвичай доведеться показати письмові відмови, щоб скористатися цією умовою.
• Технічне обстеження (bouwtechnische keuring) — розірвати, якщо обстеження виявить дефекти понад узгоджений поріг витрат. Впишіть цей поріг конкретною сумою.
• NHG — розірвати, якщо ви не проходите за умовами Національної іпотечної гарантії. Див. Що таке NHG?.
• Дозвіл на проживання (huisvestingsvergunning) — актуально в деяких муніципалітетах для окремих об'єктів.

Договір може також містити умови, що перекладають ризик на вас, як-от вікова клаузула для старішого будинку. Про них — у статті Клаузули договору купівлі-продажу.

Завдаток і штраф у 10%

Зазвичай від вас вимагатимуть внести завдаток у розмірі 10% ціни купівлі — готівкою на депозитний рахунок нотаріуса або у вигляді банківської гарантії — до дати, зазначеної в договорі, часто приблизно через чотири-шість тижнів після підписання. Завдаток і банківська гарантія пояснює обидва шляхи.

Завдаток існує через штрафне застереження. Якщо ви не завершите угоду і не матимете чинної умови розірвання, ви втрачаєте на користь продавця 10% ціни купівлі. Для житла за € 400 000 це € 40 000. Саме тому умова про фінансування та її строк заслуговують більше уваги, ніж колір кухні.

Що ще в ньому є

• Ціна купівлі та дата передачі (overdrachtsdatum)
• Список рухомого майна, що входить у продаж (lijst van zaken) — перевіряйте його рядок за рядком, бо «покриття підлоги» і «сама підлога» — це різні обіцянки
• Хто з сторін які витрати несе
• Дефекти, про які заявив продавець
• Для квартири — документи VvE, див. Розуміння VvE

Перед підписанням

Прочитайте договір повністю і перевірте чотири речі: чи справді в ньому є умови розірвання, які ви просили; чи досяжні їхні строки; чи влаштовує вас дата передачі; чи збігається список майна з тим, що вам показували. Якщо чогось бракує, скажіть про це до підписання — після нього ваша переговорна позиція значно слабша.

Якщо ваша нідерландська слабка, замовте переклад договору саме на цьому етапі. Зверніть увагу: згодом у нотаріуса сертифікований перекладач не просто бажаний, а обов'язковий за законом — див. Вимоги до перекладача в нотаріуса.

Підписання

Багато договорів сьогодні підписують у цифровому вигляді через платформи на кшталт Signhost або DocuSign; підписання на папері в офісі агента теж поширене. Обидва способи юридично дійсні. Переконайтеся, що ви отримали повністю підписаний примірник, і запишіть дату отримання — саме вона запускає ваш відлік періоду на роздуми.

Що читати далі

• Клаузули договору купівлі-продажу — вікова клаузула та інші перенесення ризику
• Завдаток і банківська гарантія — ті 10% і як їх забезпечити
• Візит до нотаріуса — що відбувається в день передачі
• Перше житло в Нідерландах — увесь процес