Візит до нотаріуса
Година, коли будинок стає вашим: які акти ви підписуєте, скільки це коштує, яка частина вираховується з податків і що перевірити заздалегідь.
Візит до нотаріуса — het passeren — це момент переходу права власності від продавця до вас. У Нідерландах будинок не може змінити власника приватно: передача має бути оформлена нотаріальним актом і зареєстрована в публічному земельному реєстрі. Нотаріус — це державна посадова особа, а не адвокат однієї зі сторін, і за законом зобов'язаний бути неупередженим щодо покупця й продавця.
Сама зустріч триває приблизно 45–60 хвилин і складається переважно з читання та роз'яснень. Майже все, що могло піти не так, уже пішло не так — або не пішло — ще до того, як ви сіли за стіл.
Нотаріуса обираєте ви
Оскільки за умовою kosten koper нотаріуса оплачує покупець, покупець його і обирає. Цим варто скористатися. Тарифи не регулюються, і пропозиції за ідентичну роботу різняться на сотні євро, тож попросіть у двох-трьох контор загальну ціну «під ключ», що покриває обидва акти, перевірки в реєстрі та реєстраційні збори.
Питайте про підсумкову суму, а не про погодинну ставку. Низька заявлена ціна, до якої потім додають перевірки, реєстрацію та накладні витрати, — це не низька ціна.
До самого дня
- Проєкти актів. Ви маєте право отримати їх заздалегідь і отримати роз'яснення. Попросіть їх за кілька днів, а не читайте вперше за столом. Перевірте написання свого імені, адресу, кадастровий опис і ціну.
- Остаточний розрахунок (nota van afrekening). Він надходить за кілька днів і перелічує кожне євро: ціну, податок на передачу, гонорар нотаріуса, витрати на оформлення іпотеки та розподіл сервісних платежів і місцевих податків між вами й продавцем. Читайте його рядок за рядком і питайте про все, чого не впізнаєте, — виправити зараз легко, потім незручно.
- Ваші гроші мають надійти першими. Нотаріус не може посвідчити акт, доки ваші власні кошти не будуть на клієнтському рахунку контори (derdengeldenrekening). Банки не проводять великі суми миттєво, тож перерахуйте щонайменше за два робочі дні та підтвердьте надходження. Відсутність коштів — найчастіша причина перенесення зустрічі.
- Дійсний документ, що посвідчує особу. Паспорт або ID-картка, не водійське посвідчення, і не прострочений.
Два акти
| Акт | Що робить | Хто підписує |
|---|---|---|
| Акт передачі (leveringsakte) | Переносить право власності від продавця до покупця. | Покупець і продавець |
| Іпотечний акт (hypotheekakte) | Надає кредитору забезпечення на нерухомість. | Покупець, нотаріус діє за кредитора |
Якщо ви купуєте без іпотеки, акт лише один, і рахунок відповідно менший.
Нотаріус роз'яснює обидва акти перед підписанням, після чого сторони підписують по черзі. Наявна іпотека продавця погашається з виручки в той самий момент — саме тому довідка про погашення від його банку має бути готова заздалегідь.
Якщо ви не можете бути присутні
Бути особисто не обов'язково. Якщо робота, поїздка чи хвороба унеможливлюють дату, ви можете видати письмову довіреність (volmacht), за якою підпише хтось інший — зазвичай працівник самої нотаріальної контори. Нотаріус її готує, це звична процедура.
Чого довіреність не скасовує — то це вимоги, щоб ви розуміли, що саме підписується. Нотаріус усе одно має в цьому переконатися, тож закладіть час на попереднє ознайомлення з актами, а не використовуйте довіреність як спосіб пропустити роз'яснення.
Якщо ви не володієте нідерландською
Акти складаються нідерландською, і саме нідерландський текст є юридично обов'язковим. Якщо ви не володієте мовою достатньо, щоб їх зрозуміти, закон вимагає присутності присяжного перекладача (beëdigd tolk). Це обов'язок нотаріуса, а не послуга, від якої можна відмовитися заради економії.
Закладіть приблизно €300–€600. Деякі контори додатково нададуть неофіційний англійський переклад акта для орієнтації — він корисний, але юридичної сили не має. Див. Вимоги до перекладача у нотаріуса про те, як це працює на практиці.
Скільки це коштує
За обидва акти разом розраховуйте приблизно на €1200–€2000, плюс збори за реєстрацію в земельному реєстрі. Розкид відображає контору та складність угоди, а не якість результату — акт в обох випадках той самий документ.
Податок на передачу проходить через нотаріуса тим самим розрахунком, але не є нотаріальним збором. Якщо вам менше 35 і ви купуєте перше житло нижче порогу звільнення, startersvrijstelling може звести його до нуля; див. Податок на передачу нерухомості і повний розбір витрат покупця.
Яка частина вираховується з податків
Справді корисне розмежування, яке регулярно плутають: витрати на оформлення позики вираховуються в декларації за рік купівлі, а витрати на набуття нерухомості — ні.
- Вираховується: гонорар нотаріуса за іпотечний акт та його реєстрацію, витрати на іпотечну консультацію й оформлення, звіт про оцінку та внесок NHG.
- Не вираховується: гонорар нотаріуса за акт передачі, податок на передачу, комісія агента покупця та будівельна експертиза.
Збережіть остаточний розрахунок. Це підтвердний документ для того вирахування, і він знадобиться вам ще через роки. Як працює вирахування іпотечних відсотків охоплює решту картини, зокрема eigenwoningforfait, який його зменшує.
Після підписання
Нотаріус реєструє акт передачі в земельному реєстрі (Kadaster), зазвичай того ж дня. Право власності переходить у момент реєстрації, а не підписання — різниця має значення лише якщо в проміжку щось піде не так, і саме тому нотаріус безпосередньо перед подачею робить останню перевірку на арешти та банкрутство.
В акті зазначено, що ризик щодо нерухомості переходить до вас з моменту підписання, тож ваше страхування будівлі (opstalverzekering) має діяти з цієї дати. Щойно реєстрацію підтверджено, а кошти розподілено, ви отримуєте ключі — див. Передача ключів.
Копія зареєстрованого акта надійде поштою протягом кількох тижнів. Зберігайте її разом з остаточним розрахунком: удвох вони відповідають на більшість питань про цю купівлю, які виникнуть у вас за весь час володіння будинком.