Скільки Ви Можете Позичити? Вимоги до Іпотеки в Нідерландах

Максимальну іпотеку визначають дві окремі межі, і перемагає нижча. Який дохід враховується, що змінює тимчасовий контракт, як від 2024 року рахують студентський борг і чому нідерландська іпотека не потребує першого внеску, але потребує готівки.

За майже кожним пошуковим запитом про нідерландську іпотеку стоять два питання: скільки мені дасть кредитор і скільки власних коштів мені потрібно? Відповіді на них різні, і плутати їх — найдорожча помилка, якої тут може припуститися покупець першого житла.

Дві межі, і перемагає нижча

Ваша максимальна іпотека — це менша з двох незалежно розрахованих меж.

Межа за доходом. Нідерландські норми кредитування обмежують іпотеку тим, що ваш валовий річний дохід здатен обслуговувати без ризику. Відсотки щороку встановлює уряд за рекомендацією Nibud, національного інституту бюджетних досліджень, і всі кредитори застосовують ту саму таблицю — саме тому пошук кращої пропозиції майже не змінює ваш максимум. Груба орієнтовна оцінка — від чотирьох до п'яти валових річних доходів, але справжня цифра рухається разом зі ставками та вашими іншими зобов'язаннями.

Межа за житлом. Від 2018 року ви можете позичити щонайбільше 100% оціночної вартості житла — межа loan-to-value. Не 100% узгодженої ціни, а 100% вартості у звіті про оцінку. Якщо ваша пропозиція перевищує оціночну вартість, різницю ви покриваєте самі. Див. Оцінка житла в Нідерландах.

Ваша іпотека — це менше з цих двох чисел. Висока зарплата не дозволить позичити більше, ніж коштує житло, а дешеве житло не дозволить позичити більше, ніж витримує ваш дохід.

Одна зміна, варта уваги у 2026 році: самотні покупці можуть позичити додатково € 17 000 понад стандартний розрахунок, щойно їхній дохід сягає приблизно € 28 000. Самі відсотки навантаження на дохід на 2026 рік трохи знижено, хоча очікуване зростання зарплат для більшості людей це з надлишком компенсує.

Міф про перший внесок

Саме це питання люди справді вводять у пошук, і відповідь щиро дивує тих, хто купував нерухомість деінде.

Перший внесок за саме житло не потрібен. Іпотека на 100% вартості в Нідерландах є звичайною і залишалася такою всі останні роки. Тут немає звички вносити 10% чи 20% власних коштів.

Але готівка потрібна на витрати з купівлі, і їх не можна додати до іпотеки. Закладайте приблизно 4–6% від ціни купівлі, зокрема:

На купівлі за € 400 000 це десь від € 16 000 до € 24 000 власних коштів — ще до того, як ви врахуєте пропозицію понад оціночну вартість, що досі поширено і теж має надійти з заощаджень.

Стаття Витрати на купівлю розписує кожен пункт, а Чекліст витрат перетворює це на конкретну суму для вашої купівлі.

Який дохід враховується

Сама цифра доходу важить менше, ніж те, як класифіковано ваше працевлаштування.

Безстроковий контракт (vast contract) — найпростіший випадок. Ваша валова річна зарплата, відпускні та структурна тринадцята зарплата зазвичай враховуються повністю.

Тимчасовий контракт — саме тут застрягає більшість іноземців, і саме тому так багато людей шукають, що означає fase B для іпотеки. Агентська та строкова робота в Нідерландах проходить через фази — зазвичай їх позначають як fase A, B і C — із дедалі більшою захищеністю. Кредитори не відмовляють у тимчасових контрактах відразу: вони просять у роботодавця заяву про намір, intentieverklaring, яка підтверджує намір продовжити працевлаштування на безстроковій основі за незмінних результатів роботи. З такою заявою тимчасовий контракт зазвичай оцінюють як безстроковий. Без неї очікуйте значно нижчого максимуму або відмови.

Для тих, хто давно працює на гнучких умовах, існує ще perspectiefverklaring — заява, що спирається на вашу трудову історію та перспективи, а не на намір одного роботодавця. Її приймають не всі кредитори, тож з'ясуйте це, перш ніж закохатися в конкретне житло.

Два доходи. Доходи обох партнерів враховуються, але не однаково — норми зважують другий дохід нижче за перший. Шлюб не обов'язковий; обов'язково, щоб ви обоє були в іпотечному договорі.

Самозайнятість оцінюється інакше і зазвичай потребує показників за кілька років. Див. Іпотека для zzp'ера.

Правило 30% визначає, яка частина вашого доходу враховується, і кредитори ставляться до нього по-різному. Див. Правило 30% та іпотека.

Що зменшує суму позики

Борги та фіксовані зобов'язання віднімають наперед, ще до розрахунку вашої спроможності.

Студентський борг. Правила змінилися у 2024 році, і багато порад в інтернеті досі застарілі. Кредитори більше не застосовують фіксований відсоток до початкової суми боргу: вони дивляться на фактичний місячний платіж, який ви сплачуєте DUO, і перераховують його за ваговим коефіцієнтом, що встановлюється щороку. На практиці це зазвичай м'якше за старий метод, і це означає, що погашення студентського кредиту до подання заявки допомагає — але не так драматично, як очікують.

Не спокушайтеся його приховати. Студентський борг не реєструється в BKR, але про нього питають прямо, і приховування є іпотечним шахрайством.

Кредити, зареєстровані в BKR. Національний кредитний реєстр фіксує позики, кредитні картки та прострочення. Навіть скромний кредитний ліміт, яким ви ніколи не користуєтеся, зараховується проти вас, бо реєструється саме ліміт, а не залишок. Закриття невикористовуваних кредитних ліній перед подачею заявки — один із небагатьох справді швидких виграшів.

Інші фіксовані зобов'язання. Автомобіль у приватному лізингу, аліменти та інші особисті позики зменшують спроможність, іноді помітно.

NHG: що вимагає і що дає

Nationale Hypotheek Garantie — це гарантійна схема, а не кредитор. У 2026 році вона діє для купівель до € 470 000, і до € 498 200, якщо разом із купівлею ви фінансуєте енергозберігальні заходи.

Вона коштує одноразовий внесок 0,4% від суми кредиту, що сплачується на старті. Натомість кредитори майже завжди пропонують нижчу ставку за кредитами з NHG — що зазвичай багаторазово окупає внесок, — а сама схема може покрити залишковий борг, якщо після певних життєвих подій ви змушені продати житло зі збитком. Що таке NHG? розглядає умови повністю.

Що у вас запитають

Підготуйте це до розмови з консультантом — саме збирання документів затримує заявку частіше, ніж сама оцінка:

Порахуйте власну суму

Приблизну суму можна отримати менш ніж за хвилину: калькулятор максимальної іпотеки застосовує норми кредитування 2026 року до вашого доходу, доходу партнера, студентського боргу та енергокласу житла й показує, скільки ви могли б позичити — а оскільки іпотека в Нідерландах обмежена вартістю житла, приблизно й ціну житла, яка стає досяжною.

Коли сума приблизно зрозуміла, іпотечний калькулятор покаже, що вона означає щомісяця — брутто і нетто, після hypotheekrenteaftrek, для ануїтетної та лінійної іпотеки — і розпише готівку, потрібну в день передачі.

Що читати далі