Словник іпотечних термінів

Нідерландські іпотечні та житлові терміни, з якими ви справді зіткнетеся, згруповані за етапом, на якому вони з'являються, з цифрами 2026 року.

Купівля житла в Нідерландах означає вивчити близько тридцяти слів, за якими стоять гроші або строк. Цей словник охоплює саме такі, згруповані за етапом, на якому ви вперше їх зустрінете. Суми наведено для 2026 року.

Скільки ви можете позичити

Leennormen — загальнонаціональні норми кредитування, які щороку рекомендує Nibud. Практично всі кредитори застосовують ту саму таблицю, тож порівняння пропозицій змінює вашу ставку значно більше, ніж максимальну суму. Див. вимоги до іпотеки.

Maximale hypotheek — ваша максимальна позика. Обмежується одразу двома способами: доходом за нормами кредитування та самою нерухомістю — 100% вартості житла. Друге і є причиною, чому потрібні власні заощадження — див. орієнтація та підготовка.

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) — державна гарантія, яка покриває залишок боргу, якщо ви змушені продати житло зі збитком через втрату роботи, непрацездатність або розлучення. У 2026 році доступна до €470 000, або €498 200 за додаткової позики на енергоощадні заходи. Разовий внесок — 0,4% від суми позики, і зазвичай дає нижчу ставку. Див. що таке NHG.

Werkgeversverklaring — стандартна довідка від роботодавця про дохід. За строковим контрактом знадобиться ще intentieverklaring — лист про намір роботодавця зробити контракт безстроковим.

Пропозиція та договір

Aankoopmakelaar — ріелтор, який працює на вас, на відміну від verkoopmakelaar, який працює на продавця й не на вашому боці, хай яким привітним він буде.

Koopovereenkomst — договір купівлі-продажу. Підписується задовго до нотаріуса й стає обов'язковим після завершення періоду на роздуми. Див. договір купівлі-продажу.

Schriftelijkheidsvereiste — правило, за яким купівля приватною особою стає обов'язковою лише після письмового оформлення та підпису. Усне «так» на вашу пропозицію не зобов'язує жодну зі сторін.

Wettelijke bedenktijd — установлений законом період на роздуми: три дні після отримання підписаного договору, протягом яких ви можете відмовитися без пояснень і без штрафу.

Ontbindende voorwaarden — умови розірвання, які дозволяють вийти з договору, якщо щось конкретне не склалося: найчастіше financieringsvoorbehoud (іпотеку не схвалили) або технічна експертиза. Відмова від них заради сильнішої пропозиції — найбільший ризик, на який іде покупець на дефіцитному ринку. Див. умови договору.

Waarborgsom / bankgarantie — завдаток, зазвичай 10% від ціни, який вноситься за кілька тижнів після підписання. Замість готівки можна оформити банківську гарантію; банк бере за неї близько 1% від суми гарантії. Див. завдаток.

Boete — штраф за невиконання підписаного договору, за традицією 10% від ціни купівлі.

Витрати та податки

Kosten koper (k.k.) проти vrij op naam (v.o.n.) — хто оплачує витрати на купівлю. k.k. означає, що покупець, і це стандарт для вторинного житла; закладайте 4–6% від ціни. v.o.n. означає, що вони вже в ціні, — типово для новобудов. Див. витрати при купівлі.

Overdrachtsbelasting — податок на передачу. 2% за житло, у якому житимете самі; 0% за звільненням для початківців, якщо вам 18–34 роки, а вартість не перевищує €555 000; 8% за житло, у якому ви не житимете, — друга оселя чи інвестиційна нерухомість. Див. податок на передачу.

Hypotheekrenteaftrek (HRA) — вирахування іпотечних відсотків з оподатковуваного доходу протягом щонайбільше 30 років, а для іпотек, оформлених із 2013 року, — лише якщо позика повністю погашається за ануїтетним або лінійним графіком. У 2026 році вирахування обмежене ставкою 37,56% незалежно від вашої граничної ставки податку. Див. що таке HRA.

Eigenwoningforfait — умовний дохід, який ви додаєте до декларації за сам факт володіння житлом: у 2026 році 0,35% від вартості WOZ для житла від €75 000 до €1 350 000. Він зменшує вигоду від HRA — саме тому повернення менше, ніж підказує формула «відсотки × ставка».

WOZ-waarde — офіційна оцінка житла муніципалітетом. Визначає податок OZB та eigenwoningforfait; її можна оскаржити.

Taxatierapport — незалежний звіт про оцінку, якого вимагає кредитор. Див. оцінка житла.

Bouwkundige keuring — технічна експертиза. Необов'язкова, і це найкращі кількасот євро, які можна витратити до підписання.

Сама іпотека

Annuïteitenhypotheek — незмінний валовий щомісячний платіж, спочатку переважно відсотки. Lineaire hypotheek — фіксована сума тіла щомісяця, тож платежі починаються вище й далі спадають. Лінійна коштує менше відсотків загалом; ануїтетна доступніша на початку. Порівняйте їх у калькуляторі або прочитайте ануїтетна проти лінійної.

Aflossingsvrije hypotheek — іпотека без погашення тіла. Для нових позик право на HRA не діє, а сума обмежена 50% вартості житла.

Rentevastperiode — період, на який зафіксовано вашу ставку: зазвичай 5, 10 або 20 років. Це не строк іпотеки. Позика зазвичай триває 30 років; ставка фіксується лише на частину цього часу, а потім переглядається за чинним тарифом.

Boeterente — штраф, який кредитор може нарахувати за дострокове погашення понад безштрафний ліміт — зазвичай 10% початкової суми позики на рік — або за дострокове розірвання періоду фіксованої ставки.

Oversluiten — рефінансування в іншого кредитора або за іншою ставкою.

Нерухомість і передача

Erfpacht — довгострокова оренда землі. Ви володієте будівлею, але орендуєте ділянку, щороку сплачуючи canon. Поширено в Амстердамі. З'ясуйте, чи canon фіксований, індексований, чи підлягає перегляду, бо перегляд буває дуже болючим.

VvE (Vereniging van Eigenaars) — об'єднання власників, до якого належить кожна квартира, з обов'язковими щомісячними внесками та резервним фондом. Див. що таке VvE.

Appartementsrecht — те, що ви насправді купуєте у багатоквартирному будинку: частка в цілому плюс виключне право користування вашою квартирою.

Leveringsakte проти hypotheekakte — акт передачі права власності та акт про встановлення іпотеки. Обидва підписуються в нотаріуса того самого дня — тому рахунок нотаріуса покриває два документи.

Kadaster — національний земельний реєстр, у якому фіксується право власності.

Eindinspectie — фінальний огляд незадовго до візиту до нотаріуса. Див. фінальний огляд та передача ключів.