Огляд Житла: Посібник і Чекліст

Що перевіряти під час огляду житла в Нідерландах, у порядку важливості. Ремонт фундаменту коштує € 60 000 – € 120 000, а двадцятихвилинний огляд — саме та мить, коли ви помічаєте тривожні ознаки.

Огляд житла в Нідерландах (bezichtiging) — це часто двадцять хвилин, іноді разом з іншими покупцями, на ринку, який очікує вашої пропозиції за кілька днів. Часу на ретельність в усьому не буде, тож варто бути ретельним у дорогому і швидким у решті.

Правило: усе косметичне дешеве, усе конструктивне — ні. Застаріла кухня коштує кілька тисяч і помітна всім, тож вона вже врахована в ціні. Гнилий фундамент коштує більше, ніж кухня, ванна та вікна разом, і його не видно, якщо не знати ознак.

Перед виїздом: уважно прочитайте оголошення

П'ять пунктів в оголошенні на Funda підкажуть, яким буде цей огляд:

• Рік будівництва (bouwjaar) — він передбачає майже все, що нижче.
• Енергетичний клас — і чи це справжній зареєстрований клас, чи оцінка.
• Оренда землі (erfpacht) — земля йде разом із будинком, чи ви щороку платите canon? У частині Амстердама це суттєво змінює вартість володіння і те, що готові прийняти кредитори.
• Сервісні платежі, якщо це квартира — див. Розуміння VvE.
• Площа і чи виміряна вона за стандартом NEN 2580.

Фундамент — те, що може вас зруйнувати

Багато старіших нідерландських будинків — особливо на заході, в Амстердамі, Роттердамі, Зандамі, Дордрехті та околицях — стоять на дерев'яних палях, забитих у м'який ґрунт. Коли рівень ґрунтових вод падає, верхівки паль опиняються на повітрі й гниють (paalrot). Бактеріальне руйнування вражає палі й нижче рівня води.

Ремонт — не дрібниця. Відновлення фундаменту зазвичай коштує € 60 000 – € 120 000 на один будинок, залежно від методу та доступу. Страхування це рідко покриває, а кредитори не додадуть суму до іпотеки просто так.

На що дивитися за двадцять хвилин:

• Тріщини в зовнішній цегляній кладці, особливо діагональні біля віконних і дверних отворів
• Похилі підлоги — покладіть кульку або скористайтеся застосунком-рівнем більш ніж в одній кімнаті
• Двері та вікна, які заїдають або більше не зачиняються рівно
• Помітний нахил, оцінений з протилежного боку вулиці, а не зблизька
• Щілини, що розходяться між будинком і прибудовою або між сусідніми будинками

Жодна з цих ознак сама по собі не доводить проблему з фундаментом — нідерландські будинки осідають, а старі рідко стоять ідеально рівно. Але дві-три разом у довоєнному будинку на м'якому ґрунті — привід замовити обстеження фундаменту до подання пропозиції, а не після.

Рік будівництва підказує, що шукати

• До 1994 року — у будівлі може бути азбест: до того року його ще дозволяли в будівництві. Найчастіше він у старій ізоляції труб, шиферних дахах сараїв і за котлами. Непорушений азбест не небезпечний; його видалення регламентоване і коштує грошей.
• Приблизно до середини 1970-х — припускайте, що ізоляції мало або немає, якщо ніхто її не додавав. Запитайте, що робили і коли.
• Стара електрика — старий щиток (meterkast) з малою кількістю груп не витягне індукційну плиту, тепловий насос чи зарядку для електромобіля.

Екстер'єр

• Віконні рами (kozijnen) — легко натисніть на дерево в нижніх кутах; м'яке чи губчасте дерево означає гниття (houtrot). Перевірте, чи скління HR++ або краще.
• Дах і водостоки — відсутня чи зсунута черепиця, провислий гребінь, рослини у ринві. Запитайте, коли востаннє робили дах.
• Шви та штукатурка — розсипаний розчин у швах пропускає воду в стіну.
• Водовідведення — куди насправді йде дощова вода?

Інтер'єр і комунікації

• Вологість і пліснява — темні плями чи фарба, що лущиться, у кутах, уздовж плінтусів, біля стелі та в підпіллі (kruipruimte). Попросіть зазирнути в підпілля; вода, що там стоїть, — це серйозна знахідка.
• Запах — довіряйте носу. Затхлий запах у будинку, який спеціально провітрили до вашого приходу, вартий запитання.
• Тиск води — увімкніть душ і кран одночасно.
• Котел (CV-ketel) — подивіться на табличку з роком. Після приблизно 12–15 років закладайте заміну. Запитайте, котел у власності чи в оренді.
• Вентиляція — механічна витяжка на кухні та у ванній і чи вона справді працює.
• Вікна — відкрийте кілька. Конденсат між шибками означає, що герметизація зруйнована.

Якщо це квартира

Будівля важить не менше за саму квартиру. Здорова VvE з резервним фондом і чинним планом обслуговування вартує більше, ніж відремонтована ванна, бо альтернатива — одноразовий збір у вашій поштовій скриньці. Попросіть річну звітність VvE і протоколи останніх двох зборів.

Район

• Приїжджайте в різний час доби. Тиха вулиця об 11-й ранку може об 11-й вечора бути під маршрутом літаків або поруч із баром.
• Перевірте паркування: чи потрібен муніципальний дозвіл, скільки він коштує і яка черга.
• Подивіться, що планують поруч. Плани забудови є публічними, і порожня ділянка не завжди залишиться порожньою.
• Запитайте агента прямо про сусідів і відомі конфлікти.

Запитання, які варто поставити

1. Чому продавець переїжджає і як довго об'єкт у продажу?
2. Який ремонт робили за останні десять років і чи є документи?
3. Чи проводили колись обстеження фундаменту і чи можу я його побачити?
4. Чи є азбест і чи відоме його розташування?
5. Чи є дефекти, про які заявив продавець?
6. Земля у власності чи в оренді, і якщо в оренді — яка річна плата і коли її переглядають?
7. Скільки було оглядів і чи є кінцевий термін подання пропозицій?

Після огляду

Якщо ви налаштовані серйозно, замовте технічне обстеження (bouwtechnische keuring) — і за можливості зробіть його умовою розірвання в договорі купівлі-продажу, а не відмовляйтеся від нього, щоб зробити пропозицію привабливішою. Обстеження коштує кілька сотень євро проти ризиків у десятки тисяч.

Візьміть чекліст із собою

Ми зробили інтерактивний чекліст, який можна пройти на телефоні просто під час огляду: він охоплює все вищезгадане й більше.

Відкрити інтерактивний чекліст

Що читати далі

• Процес торгів — що робити, коли житло вам сподобалося
• Договір купівлі-продажу — умови, на яких варто наполягти
• Оцінка житла в Нідерландах — оцінка, потрібна вашому кредитору
• Розуміння VvE — якщо це квартира