Фінальний огляд
Ваша остання година важелів впливу до того, як будинок стане вашим: що перевіряти, як фіксувати показники лічильників і що робити, якщо щось не так.
Фінальний огляд (eindinspectie) — це обхід житла незадовго до підписання актів, зазвичай за одну-дві години до зустрічі в нотаріуса, у присутності продавця або його ріелтора. Це останній момент, коли проблема ще належить продавцю. За годину вона стане вашою.
Між підписанням договору купівлі-продажу та передачею права власності зазвичай минають тижні або місяці. За цей час продавець виїхав, вивіз меблі, від'єднав техніку і, можливо, дещо пошкодив дорогою. Фінальний огляд існує, щоб переконатися: будинок, за який ви зараз заплатите, — це все ще той будинок, який ви погодилися купити.
Чому ця година важливіша, ніж здається
Щойно акт передачі (leveringsakte) підписано, видимі дефекти стають вашою проблемою. Нідерландське право майже не дає покупцеві захисту щодо того, що можна було побачити того дня й про що не було заявлено. Захист від прихованих дефектів, які унеможливлюють нормальне користування житлом, залишається, але тріснута стільниця, зламана духовка чи сад, засипаний будівельним сміттям, перестають бути прихованим дефектом, щойно ви пройшли повз них.
Саме тому огляд відбувається перед візитом до нотаріуса, а не після. Ваш важіль впливу існує лише доти, доки продавцю ще потрібні ваші гроші.
Що взяти з собою
- Договір купівлі-продажу та Lijst van Zaken (перелік майна). Це договірна фіксація того, що залишається, а що вивозиться. Роздрукуйте або тримайте відкритим у телефоні.
- Телефон для фотографій. Фотографуйте все, що згодом може знадобитися як доказ, — зокрема лічильники.
- Ліхтарик — для щитової, люка підпілля та задньої стінки сараю.
- Обумовлену кількість ключів, щоб порахувати отримане проти обіцяного.
Обхід
Будинок має бути порожнім, прибраним (bezemschoon) і вільним від усього, що не позначено як таке, що залишається. Порожній будинок відкриває багато: ви побачите підлогу, стіни та плінтуси, які на всіх попередніх переглядах ховалися за меблями.
- Техніка: увімкніть духовку, варильну поверхню, витяжку, посудомийну машину та перевірте підключення пральної машини. Усе, що за переліком залишається, має справді працювати.
- Вода: відкрийте кожен кран, злийте кожен унітаз, перевірте, чи немає протікань під раковинами, і простежте за тиском.
- Опалення: запустіть котел (CV-ketel), перевірте манометр тиску та переконайтеся, що кожен радіатор нагрівається. Запитайте про документи щодо обслуговування.
- Пошкодження: шукайте тріщини, отвори й подряпини, яких раніше не було, — особливо на сходах, одвірках і стінах, де вантажники завдають найбільше шкоди.
- Що залишається: звіряйте Lijst van Zaken пункт за пунктом. Штори, світильники, садові сараї, покриття підлоги та кухонна техніка — типові предмети суперечок.
- Решта приміщень: горище, підвал, підпілля, сад, сарай, гараж і комора. Саме там продавці залишають речі.
- Датчики диму: з 2022 року вони обов'язкові на кожному поверсі житла. Якщо їх немає, це вже ваш законний обов'язок, а не продавця.
Показники лічильників
Запишіть електроенергію (обидва тарифи, денний і нічний, якщо вони у вас є), газ і воду. Сфотографуйте кожен лічильник так, щоб на одному знімку читалися і показник, і номер лічильника.
Ці цифри закривають енергетичний контракт продавця і відкривають ваш. Помилка тут не катастрофічна, але вона породжує неправильний перший рахунок, на розплутування якого йдуть місяці. І ви, і продавець підписуєте акт огляду, де вони зафіксовані.
Розумний лічильник зазвичай передає показники оператору мережі самостійно, але запишіть їх усе одно — вам потрібна власна фіксація, якщо автоматичну оскаржать.
Якщо ви знайшли щось не так
Не підписуйте, сподіваючись на краще. У вас є три реалістичні шляхи, і нотаріус може організувати будь-який з них, якщо зателефонувати до зустрічі:
| Шлях | Як це працює | Коли застосовувати |
|---|---|---|
| Депозит (depot) | Нотаріус утримує частину виручки продавця за договором депозиту (depotovereenkomst), де зафіксовано дефект, суму, строк усунення та умови вивільнення коштів. | Відповідь за замовчуванням для будь-чого суттєвого. |
| Зниження ціни | Ви узгоджуєте суму ремонту і вираховуєте її з ціни в остаточному розрахунку. | Шкоду легко оцінити, і ви радше полагодите самі. |
| Відтермінування | Підписання переносять, доки продавець не передасть житло в узгодженому стані. | Лише за серйозних проблем — іпотечні пропозиції та довідки про погашення мають строки дії, тож це створює роботу всім. |
Депозит коштує трохи додаткових нотаріальних зборів. І все одно це найдешевша страховка, доступна в той момент, бо після підписання вам залишиться тільки переслідувати продавця, який уже отримав ваші гроші.
Штрафна санкція не спрацьовує сама собою
У договорах купівлі-продажу є штраф — зазвичай 10% від ціни або 3‰ за кожен день прострочення. Поширена хибна думка, що він застосовується автоматично, щойно продавець чогось недовиконав. Це не так.
Щоб його вимагати, спершу треба офіційно повідомити продавця про порушення (ingebrekestelling) і дати розумний строк на виправлення — часто близько восьми днів. Лише якщо він і тоді не виконає зобов'язання, штраф стає доступним. Сприймайте цю умову як важіль у переговорах, а не як компенсацію, що надійде сама.
Після огляду
Ви йдете прямо до нотаріуса. Прочитайте Візит до нотаріуса про те, що там відбувається і скільки це коштує, та Передача ключів про момент, коли будинок справді стає вашим. Уся послідовність викладена в хронології завершення угоди.