Розуміння витрат на оформлення (k.k. та v.o.n.)
Скільки насправді складають 'kosten koper' у 2026 році — кожна стаття з типовим діапазоном, пільга для покупця першого житла, які витрати підлягають вирахуванню, і чому гроші потрібні в заощадженнях.
У Нідерландах більшість готового житла виставляють як "kosten koper" (k.k.) — тобто покупець сплачує витрати на оформлення понад ціну. Для звичайного покупця вони зазвичай складають 4–6% ціни купівлі — хоча, як побачите нижче, покупець першого житла з пільгою часто платить значно менше. Новобудови зазвичай пропонують як "vrij op naam" (v.o.n.), де забудовник уже врахував більшість цих витрат.
Що сплачує покупець
Сума k.k. — це не один платіж, а ціла стопка. Типові діапазони на 2026 рік для наявного житла:
- Податок на передачу (overdrachtsbelasting): 2% ціни для власника-мешканця — але 0% для кваліфікованого покупця першого житла (див. нижче). Найбільша стаття, коли він застосовується.
- Нотаріус (notaris): приблизно € 800–€ 1 500 за акт передачі та іпотечний акт разом; тарифи вільні, тож варто порівнювати.
- Іпотечна консультація (hypotheekadvies): близько € 1 500–€ 3 500 фіксованою сумою — комісія за іпотеку в Нідерландах заборонена.
- Звіт про оцінку (taxatie): близько € 400–€ 900; валідований звіт за нормами NHG — ближче до верхньої межі.
- Внесок NHG: одноразово 0,4% іпотеки, якщо берете Національну іпотечну гарантію (напр., € 1 600 на позику € 400 000).
- Технічний огляд (bouwkundige keuring): необовʼязковий, але розумний, приблизно € 300–€ 500.
- Агент покупця (aankoopmakelaar): необовʼязковий, € 1 500–€ 5 000, фіксовано або близько 0,5–1,25% ціни.
Податок на передачу: стаття, що зміщує підсумок
Скільки overdrachtsbelasting ви платите, повністю залежить від того, хто ви і що купуєте:
- 2% — стандартна ставка, коли ви самі житимете в житлі.
- 0% — пільга для покупця першого житла (startersvrijstelling): одноразова пільга для покупців до 35 років, які самі житимуть у житлі, за ціни до € 555 000 у 2026 році. Понад цю межу пільга повністю втрачається й застосовується повні 2%.
- 8% — для інвесторів, другого житла та здавання в оренду у 2026 році. Її знизили з 10,4%, щоб стимулювати орендну пропозицію, але купівля не для власного проживання все одно помітно дорожча.
Див. Пояснення податку на передачу щодо деталей про те, хто має право.
Приклад підсумку
На житло € 400 000 покупець першого житла до 35 років платить 0% податку на передачу, тож решта витрат — нотаріус, консультація, оцінка, внесок NHG, необовʼязковий огляд — складають близько € 5 000–€ 7 000, приблизно 1,5–2% ціни (з агентом покупця — на кілька тисяч більше). Ідентичний покупець, який не має права, додає € 8 000 податку на передачу, і підсумок сягає € 13 000–€ 15 000, тобто близько 3,5–4%. Те саме житло — пільга і зміщує цифру.
Що підлягає податковому вирахуванню
Справжня перевага купівлі тут у тому, що багато витрат на оформлення іпотеки підлягають вирахуванню в рік купівлі, що може дати відчутне повернення. Межа проходить за тим, чи стосується витрата позики, чи будинку.
🟢 Підлягають вирахуванню (стосуються іпотеки):
- Витрати на іпотечну консультацію та посередництво — у повному обсязі.
- Нотаріус за іпотечний акт (hypotheekakte) — лише ця частина рахунку.
- Збір земельного реєстру за реєстрацію іпотеки.
- Оцінка (taxatie) для звіту, який вимагає кредитор.
- Внесок NHG — одноразовий внесок 0,4%.
🔴 Не підлягають вирахуванню (стосуються купівлі):
- Податок на передачу — 2% (або 8%) з житла.
- Нотаріус за акт передачі (leveringsakte).
- Агент покупця (aankoopmakelaar).
- Технічний огляд (bouwkundige keuring).
- Банківська гарантія — внесок ~1% за bankgarantie продавцю.
Про те, як це вирахування взаємодіє з вашими щомісячними відсотками, читайте розбір Hypotheekrenteaftrek (HRA); для покрокового планувальника скористайтеся Переліком витрат.
Ці витрати йдуть з ваших власних заощаджень
Найважливіше: витрати на оформлення не можна додати до іпотеки — позика вже обмежена 100% вартості житла. Ці гроші потрібні у заощадженнях, доступні на момент передачі. Саме тому житло, яке можна профінансувати на 100%, усе одно не є купівлею без готівки, і це та сума, яку кожен покупець першого житла має тримати напоготові, перш ніж робити пропозицію.