Ануїтетна чи Лінійна Іпотека: Що Обрати?

Дві форми погашення, доступні покупцям у Нідерландах, чому їх саме дві і скільки насправді коштує вибір. Приклад на € 500 000: € 58 500 більше відсотків в одній і € 668 вищий місячний платіж в іншій.

Оформлюючи нідерландську іпотеку, ви обираєте між двома формами погашення: ануїтетною (annuïteitenhypotheek) і лінійною (lineaire hypotheek). Обидві розраховані на стандартні 30 років і обидві погашають кредит повністю. Різниця — у формі платежів, а за тридцять років ще й у підсумковій сумі.

Чому лише ці дві

Варто знати, чому вибір такий вузький. Від 1 січня 2013 року відсотки за новою іпотекою підлягають відрахуванню лише тоді, коли кредит повністю погашається протягом 30 років щонайменше за ануїтетним графіком. Ануїтетна і лінійна — це дві форми, що цій вимозі відповідають.

Саме тому покупець першого житла не може взяти суто безтілову іпотеку (aflossingsvrije hypotheek) і водночас користуватися відрахуванням іпотечних відсотків. Така форма ще існує — власники, які оформили її до 2013 року, зберігають свої права, а кредитори часто дозволяють зробити безтіловою частину нової іпотеки, — але на цю частину відрахування не поширюється.

Ще один елемент того самого правила: відрахування діє щонайбільше 30 років, і цей відлік починається від кредиту, а не від житла. Якщо ви переїжджаєте і переносите наявний іпотечний борг, використані роки переходять разом із ним.

Ануїтетна іпотека

Ваш загальний місячний платіж — відсотки плюс погашення — залишається незмінним, доки не змінюється ставка. На початку більша його частина — це відсотки, і лише невелика частка гасить борг. З часом усе перевертається: частка відсотків зменшується, а частка погашення зростає.

Наслідок, який часто пропускають: хоча валовий платіж рівний, чистий зростає. Пільга рахується від відсотків, а відсотки щомісяця зменшуються. Ви платите банку однаково, але щороку отримуєте назад менше.

Лінійна іпотека

Ви щомісяця гасите фіксовану частку тіла кредиту — суму, поділену на 360, — і сплачуєте відсотки на залишок. Оскільки залишок щомісяця зменшується на однакову величину, відсотки рівномірно спадають, а разом з ними і загальний платіж.

Ви починаєте з високого платежу, і щомісяця стає дешевше. Ця форма гасить борг найшвидше і коштує найменше відсотків загалом.

Поруч

У чому різниця насправді

Іпотека € 500 000 під 4% на 30 років, за граничної ставки податку близько 37%:

Компроміс читається у двох числах. Лінійна економить приблизно € 58 500 відсотків за весь термін. Ануїтетна коштує приблизно на € 668 на місяць менше на старті — саме тоді, коли ламається котел, кухня потребує заміни, а заощадження щойно пішли на витрати з купівлі.

Жодна не є об'єктивно правильною. Лінійна виграє в арифметиці; ануїтетна виграє перші п'ять років, а саме тоді купівлі найчастіше й зриваються.

Розрахуйте свій щомісячний платіж

Як обирати

На практиці все зводиться до трьох питань:

• Наскільки напружені перші роки? Ваш максимум розраховують за ануїтетним графіком, тож вибір лінійної не дозволить позичити більше — він лише означає вищі платежі за тим самим кредитом. Якщо лінійний платіж некомфортний, ви вже маєте відповідь.
• Чи очікуєте зростання доходу? Ануїтетна пасує зростаючому доходу, лінійна — рівному чи спадному, бо вона зміщує навантаження вперед, поки ви його витримуєте.
• Як довго ви триматимете цю іпотеку? Перевага лінійної накопичується десятиліттями. Якщо ви плануєте переїзд чи рефінансування за кілька років, більша частина теоретичної економії так і не з'явиться.

Одне варто знати за будь-якого вибору: більшість нідерландських кредиторів дозволяють дострокове погашення без штрафу до певного відсотка початкової суми щороку — зазвичай близько 10%. Ануїтетна іпотека з дисциплінованими додатковими платежами поводиться майже як лінійна, але з можливістю зупинитися в поганий рік. Перевірте точні умови у своїй іпотечній пропозиції.

Окреме рішення: на який строк фіксувати ставку

Не плутайте форму погашення з періодом фіксації ставки (rentevaste periode). Це незалежні рішення. Форма погашення визначає форму ваших платежів; період фіксації — на скільки гарантована ваша ставка, зазвичай 5, 10, 20 або 30 років.

Довший період фіксації зазвичай має вищу ставку в обмін на визначеність. Він впливає і на максимальну суму: за короткої фіксації кредитори застосовують суворіший тест, бо мусять припускати, що після її завершення ставка зросте.

Якщо ви маєте правило 30%

Якщо ви користуєтеся експат-правилом, частина зарплати виплачується без податку, тож ваш оподатковуваний дохід — і, можливо, гранична ставка — нижчі. Оскільки відрахування відсотків застосовується за граничною ставкою, повернення для вас вартує менше, ніж для колеги з такою самою валовою зарплатою без цього правила.

Правило діє щонайбільше п'ять років, а його відсоток знижується з 30% до 27% від 1 січня 2027 року для тих, хто не має перехідних прав. Обидва факти тут важливі, бо додатковий чистий дохід, на який ви розраховуєте, є тимчасовим і трохи меншим, ніж раніше.

Це схиляє більшість власників правила до ануїтетної форми: тримайте фіксований платіж низьким і спрямовуйте надлишок грошового потоку на дострокове погашення без штрафу, поки він є. Так гроші йдуть у кредит, не прив'язуючи вас до вищого зобов'язання після завершення правила. Якщо дохід високий і ви впевнені, що він таким лишиться, лінійна залишається арифметично дешевшою.

Що читати далі

• Заглиблення: Hypotheekrenteaftrek — як насправді рахують пільгу
• Скільки ви можете позичити? — межі вашої іпотеки
• Правило 30% та іпотека — що з ним роблять кредитори
• Перше житло в Нідерландах — увесь процес