De Vereniging van Eigenaren (VvE) Begrijpen

Een appartement kopen in Nederland betekent dat je lid wordt van een VvE, of je wilt of niet. Wat je precies koopt, wat het reservefonds wettelijk moet bevatten, en de schuld van de vorige eigenaar die je bij de notaris kunt erven.

Wanneer je een appartement koopt in Nederland, koop je niet het appartement. Je koopt een appartementsrecht — een aandeel in het hele gebouw, gecombineerd met het exclusieve recht om één deel ervan te gebruiken. Dat onderscheid klinkt theoretisch tot het dak vervangen moet worden en je merkt dat je een stukje van dat dak bezit.

Elk gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE), en je wordt daar automatisch lid van op de dag van overdracht. Je kunt dat niet weigeren, opzeggen of ontlopen. Het loont om te weten waar je instapt vóórdat je een bod doet.

Wat je precies bezit

De scheidslijn tussen jouw eigendom en dat van de gemeenschap staat in de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement. Dat zijn ingeschreven documenten en je notaris heeft ze. Lees ze, of laat je makelaar ze op zijn minst samenvatten.

Twee dingen daarin zijn het belangrijkst:

Wat het kost, en wat je daarvoor krijgt

Elk lid betaalt een maandelijkse VvE-bijdrage, ook wel servicekosten genoemd. Die dekt doorgaans de opstalverzekering voor het hele gebouw, onderhoud van de gedeelde delen, schoonmaak en verlichting van de gemeenschappelijke ruimtes, het honorarium van de beheerder als de VvE die heeft, en — cruciaal — een storting in het reservefonds.

Een bijdrage die aangenaam laag oogt, is niet automatisch goed nieuws. Vaak betekent het dat het reservefonds wordt uitgehold, en dan komt de rekening later als eenmalige extra bijdrage.

Het reservefonds is een wettelijke plicht, geen extraatje

Sinds 1 januari 2018 is elke VvE in Nederland wettelijk verplicht een reservefonds voor groot onderhoud aan te houden. De wet biedt twee manieren om daaraan te voldoen:

De MJOP-route is de betere. De 0,5% is een generieke ondergrens; een MJOP kijkt naar het dak, de lift en de gevel van dít gebouw en zet echte bedragen tegenover echte data, meestal voor minstens de komende tien jaar. Een VvE met een recent MJOP en een reservefonds dat daarbij past, vertelt je iets heel anders dan een VvE die 0,5% reserveert omdat de wet dat afdwong.

Bij een gebouw met een herbouwwaarde van € 2 miljoen komt het minimum van 0,5% neer op € 10.000 per jaar voor alle eigenaren samen — en daar kom je bij een dakvervanging niet ver mee.

De schuld die je kunt erven

Dit is het deel dat kopers verrast, en het is de moeite waard om te weten vóórdat je iets tekent.

Naar Nederlands recht zijn koper en verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor onbetaalde VvE-bijdragen uit het lopende en het voorafgaande boekjaar. Heeft de verkoper achttien maanden niet betaald, dan kan de VvE ná je verhuizing bij jou aankloppen. Je moet het bedrag dan zelf op de verkoper verhalen, wat precies zo lastig is als het klinkt.

Er is een waarborg: de notaris moet een verklaring over eventuele achterstanden aan de akte van levering hechten, en in de praktijk wordt het bedrag bij de overdracht met de koopsom verrekend. Die waarborg werkt alleen als iemand daadwerkelijk controleert — vraag je notaris dus om de achterstandsverklaring van de VvE te bevestigen vóór de overdrachtsdatum, in plaats van ervan uit te gaan dat het geregeld is.

Slapende VvE's en kleine gebouwen

Een slapende VvE bestaat op papier maar doet niets: geen vergaderingen, geen administratie, geen reservefonds, geen verzekering. Ze komen veel voor in kleine panden die zijn opgesplitst in twee of drie appartementen, waar de eigenaren er simpelweg nooit werk van hebben gemaakt.

Een slapende VvE is een echt probleem en geen eigenaardigheid. Er is geen geld voor het dak, geen verzekering als het pand afbrandt, en geen middel om een onwillige mede-eigenaar te laten meebetalen. Het is ook oplosbaar — elk lid kan een vergadering bijeenroepen en de VvE nieuw leven inblazen — maar je wilt de situatie kennen vóór de koop, niet erna.

Wat dit betekent voor je hypotheek

Geldverstrekkers vragen VvE-documenten op tijdens de hypotheekaanvraag, en ze kijken er ook echt naar. Is de VvE slapend, onverzekerd of zonder reservefonds, dan weigeren sommige banken de hypotheek ronduit en eisen andere dat de situatie eerst wordt hersteld. Bij een gebouw met een grote bekende onderhoudsachterstand kan een geldverstrekker bovendien voorzichtiger naar de waarde van de woning kijken.

Een zwakke VvE kan je met andere woorden het huis kosten terwijl je eigen financiën prima in orde zijn. Zie Hoeveel kun je lenen? voor de rest van het leenplaatje.

Wat je vraagt vóór je biedt

  1. Hoe hoog is de maandelijkse bijdrage, en wanneer is die voor het laatst verhoogd?
  2. Hoeveel zit er nu in het reservefonds — en hoe verhoudt zich dat tot het MJOP?
  3. Is er een MJOP, en hoe recent is het?
  4. Staan er grote renovaties op de planning die een eenmalige extra bijdrage betekenen?
  5. Zijn er achterstanden, en heeft een eigenaar een conflict met de VvE?
  6. Mag ik de notulen van de laatste twee algemene ledenvergaderingen (ALV) inzien?
  7. Is het gebouw verzekerd, en voor welke herbouwwaarde?

De notulen zijn van deze zeven het meest onthullende document. Een goed draaiende VvE produceert saaie notulen over het schoonmaken van goten; een VvE met problemen produceert notulen over ruzies, uitgestelde besluiten en onbetaalde rekeningen.

Verder lezen