Verdieping: Hypotheekrenteaftrek (HRA)

Hoe de hypotheekrenteaftrek in 2026 echt werkt — het maximum van 37,56%, het eigenwoningforfait dat eraan knabbelt, en wat het per maand oplevert op een echte hypotheek.

Met de hypotheekrenteaftrek (HRA) trek je de hypotheekrente af van je belastbaar inkomen. Het is het grootste fiscale voordeel van een eigen woning in Nederland — en het wordt stelselmatig overschat, omdat er een tegenpost tegenover staat die de meeste rekenmodules weglaten.

1. Wanneer je er recht op hebt

Voor een hypotheek die je vanaf 2013 hebt afgesloten, gelden alle drie:

• De lening is voor je eigen woning — het huis waar je zelf woont.
• Het is een aflossende hypotheek, annuïtair of lineair. Aflossingsvrij lenen geeft op nieuwe leningen geen recht meer.
• De lening wordt binnen 30 jaar volledig afgelost.

Daarom rekent de calculator op deze site alleen met annuïtair en lineair: een vandaag afgesloten aflossingsvrije lening levert geen aftrek op. Zie annuïtair versus lineair.

2. Het tarief is gemaximeerd op 37,56%

Vroeger trok je af tegen je marginale tarief, tot 52%. Dat kan niet meer. In 2026 is de aftrek gemaximeerd op 37,56% via de tariefsaanpassing, die dit jaar 11,94% bedraagt — af te trekken van het toptarief van 49,5%.

Het gevolg in de praktijk: iemand met een hoog en iemand met een middeninkomen krijgen hetzelfde percentage terug. Zit je in de hoogste schijf, ga er dan niet van uit dat jouw toptarief op je hypotheekrente van toepassing is.

3. De tegenpost: eigenwoningforfait

De Belastingdienst ziet wonen in je eigen huis als een vorm van inkomen. Daarom tel je jaarlijks een fictief bedrag op bij je belastbaar inkomen: het eigenwoningforfait. Voor 2026 is dat 0,35% van de WOZ-waarde bij woningen tussen €75.000 en €1.350.000.

Dat bedrag gaat van je rente af vóórdat de aftrek wordt toegepast. Precies deze stap maakt de werkelijke teruggave lager dan 'rente × 37,56%' doet vermoeden — en het loopt op naarmate je WOZ-waarde stijgt, terwijl je rente juist daalt door af te lossen.

4. Wat het werkelijk oplevert

Een concreet voorbeeld voor jaar één, bij een woning van €400.000 met een hypotheek van €360.000 tegen 3,83% over 30 jaar, annuïtair:

Twee dingen vallen op. Het forfait kost je hier ongeveer €44 per maand — echt geld, en meer bij een duurdere woning. En het voordeel wordt elk jaar kleiner: bij een annuïteitenhypotheek betaal je in het begin vooral rente, dus jaar één is het gunstigst.

5. Maandelijks ontvangen in plaats van jaarlijks

Standaard komt de teruggave pas na je aangifte, tot zestien maanden nadat je de rente betaalde. Wachten hoeft niet. Vraag een voorlopige aanslag aan bij de Belastingdienst en je krijgt de teruggave in maandelijkse termijnen uitbetaald.

Voor een starter is dat het verschil tussen een hypotheek die nú betaalbaar is en één die dat pas later wordt. Twee waarschuwingen: het voorlopige bedrag is een schatting, dus wijzigt je inkomen of je rente, pas het dan aan of je betaalt het verschil terug; en werk het jaarlijks bij, want je aftrekbare rente daalt naarmate je aflost.

6. Kosten die je eenmalig mag aftrekken

HRA gaat over de rente, maar sommige eenmalige kosten om de lening te regelen zijn ook aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt: advies- en bemiddelingskosten, het taxatierapport, de NHG-borgtochtprovisie en het deel van de notarisrekening voor de hypotheekakte.

Kosten om de woning te verwerven zijn niet aftrekbaar: overdrachtsbelasting, de makelaar en het deel van de notarisrekening voor de leveringsakte. Het onderscheid is de lening versus het huis. Zie kosten koper voor de volledige verdeling.

Staat je woning op erfpachtgrond, dan is de jaarlijkse canon eveneens aftrekbaar; daarom wordt die apart behandeld in het model kopen versus huren.

7. Valkuilen

De afbouw van de Wet Hillen. Is je hypotheek klein of afgelost, dan kan je forfait hoger uitvallen dan je rente. Dat verschil was vroeger vrijgesteld; die vrijstelling wordt in 30 jaar afgebouwd en in 2026 resteert nog 71,87%. Volledig aflossen kan dus een kleine belastingpost opleveren waar die er eerder niet was.

De 30-jaarstermijn. De aftrek geldt maximaal 30 jaar per lening, en die termijn begint niet opnieuw als je verhuist — hij volgt de schuld. Daarna is de rente simpelweg niet meer aftrekbaar.

De bijleenregeling. Verkoop je en koop je opnieuw, dan wordt verwacht dat je de overwaarde van je oude woning in de nieuwe steekt. Leen je meer dan nodig, dan is de rente over dat surplus niet aftrekbaar.

Fiscaal partners. Partners mogen de aftrek onderling verdelen zoals ze willen. Een groter deel toewijzen aan de hoogste verdiener pakt meestal — maar door het maximum van 37,56% niet altijd — gunstiger uit; het loont om bij de aangifte beide verdelingen te proberen.

8. Waar HRA niet geldt

Alleen de woning waarin je zelf woont telt. Een tweede woning of een woning die je verhuurt valt in box 3, waar geen renteaftrek bestaat en het vermogen wordt belast op basis van een fictief rendement — zie een tweede woning kopen.

Voor de actuele bedragen en de officiële regels is de Belastingdienst de bron. Ben je nog aan het uitzoeken wat je überhaupt kunt lenen, begin dan bij oriëntatie en voorbereiding.

Een kanttekening bij onze calculator. De netto maandlast die hij toont past het tarief van 37,56% toe op je rente, maar trekt het eigenwoningforfait er niet vanaf, omdat er niet naar je WOZ-waarde wordt gevraagd. In het voorbeeld hierboven is hij daardoor ongeveer €44 per maand te optimistisch. Beschouw dat nettobedrag als een bovengrens van het voordeel, en de tabel in paragraaf 4 als het vollediger beeld.