Overdrachtsbelasting 2026

Wat overdrachtsbelasting in 2026 kost, wie 0%, 2% of 8% betaalt, en de valkuilen in timing en papierwerk waardoor starters de vrijstelling mislopen.

Overdrachtsbelasting wordt geheven wanneer de eigendom van Nederlands vastgoed overgaat. Voor wie een bestaande woning koopt is het de grootste post in de kosten koper, u kunt het niet meefinancieren in de hypotheek en het is niet aftrekbaar. Wat u betaalt hangt van twee dingen af: waarvoor u de woning gaat gebruiken, en wie u bent.

Wat er in 2026 veranderde

Twee wijzigingen, beide in het voordeel van de koper:

• Het tarief voor een woning waarin u niet zelf gaat wonen daalde van 10,4% naar 8%.
• De woningwaardegrens van de startersvrijstelling steeg van €525.000 naar €555.000.

Beide gelden voor overdrachten op of na 1 januari 2026. De datum die telt is die van de notariële akte, niet de datum waarop u de koopovereenkomst ondertekende.

De vier tarieven

Het algemene tarief van 10,4% raakt één geval dat appartementkopers verrast: een garagebox of parkeerplaats die u los van de woning koopt, is geen woning. Koopt u die gelijktijdig met het appartement, dan geldt hij als aanhorigheid en volgt hij het 2%-tarief of de vrijstelling; koopt u hem een jaar later van een buur, dan betaalt u 10,4%.

Waarover de belasting wordt berekend

De grondslag is de koopsom, of de waarde in het economische verkeer als die hoger is. Bij een verkoop tussen onafhankelijke partijen zijn prijs en waarde hetzelfde, dus betaalt u in de praktijk belasting over de koopsom. Het verschil telt bij familieverkopen: een woning van €400.000 aan uw kind verkopen voor €300.000 verlaagt de overdrachtsbelasting niet, want de heffing volgt de waarde van €400.000.

Over roerende zaken wordt niet geheven. Overdrachtsbelasting geldt alleen voor onroerende zaken. Betaalt u een deel van de koopsom voor werkelijk roerende zaken — gordijnen, een losstaand kookeiland, tuinmeubilair — dan gaat dat bedrag van de grondslag af. Het moet een reële en verdedigbare waardering van bestaande spullen zijn; het bedrag oppompen om de heffing te drukken is een bekende truc en wordt ook zo behandeld.

De startersvrijstelling in detail

Aan alle vier voorwaarden moet zijn voldaan op het moment van de notariële overdracht:

• 18 jaar of ouder en nog geen 35. Uw leeftijd op de dag van de akte is beslissend.
• Een koopsom van niet meer dan €555.000, inclusief aanhorigheden die met de woning overgaan.
• U gaat er zelf wonen als hoofdverblijf.
• U heeft de vrijstelling nooit eerder gebruikt, persoonlijk.

De twee valkuilen die echt geld kosten

35 worden tussen ondertekening en overdracht. De leeftijdseis wordt getoetst op de datum van de akte, niet op die van het bod. Ondertekent u de koopovereenkomst op uw 34e en vindt de overdracht twee maanden later plaats, dan bent u 35 en is de vrijstelling weg: bij een woning van €450.000 is dat €9.000. Valt uw verjaardag in de buurt van de geplande overdrachtsdatum, breng het dan in terwijl die datum nog onderhandelbaar is. Het is een van de goedkoopste concessies die u een verkoper ooit vraagt.

De schriftelijke verklaring. De vrijstelling wordt niet automatisch toegepast. U ondertekent een verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling en die moet tijdig bij uw notaris zijn — reken op minimaal twee werkdagen voor de overdracht. Komt hij te laat, dan kan de notaris de vrijstelling niet toepassen en staat het hogere tarief in de akte. Dat is te herstellen: u heeft zes weken na betaling om bezwaar te maken bij de Belastingdienst. Herstelbaar is niet hetzelfde als pijnloos, en het geld verlaat eerst uw rekening.

Het is een kaart die u één keer in uw leven speelt

De vrijstelling is persoonlijk en eenmalig, en schaalt niet mee met de woning. Gebruikt op een studio van €200.000 levert hij €4.000 op; gebruikt op een gezinswoning van €550.000 levert hij €11.000 op. Niemand moet een woning kopen die hij niet wil om een belastingvoordeel te timen — maar weegt u kopen nu af tegen kopen over twee jaar, dan is dit één concreet bedrag om in die vergelijking mee te nemen.

De waardegrens is een klif, geen glijdende schaal

Er is geen afbouw. Bij €555.000 betaalt u niets. Bij €555.001 betaalt u 2% over de hele koopsom — €11.100. Die ene euro over de grens kost €11.100. Landt een onderhandeling binnen een paar duizend euro van de grens, dan overheerst deze rekensom al het andere op tafel en is het de moeite waard het bod eromheen op te bouwen.

Samen kopen: de heffing is per persoon

Overdrachtsbelasting wordt individueel beoordeeld, niet per huishouden. Iedere koper wordt belast over zijn eigen aandeel, tegen zijn eigen tarief. Koopt u 50/50 met een partner van 33 en 37, dan betaalt de 33-jarige 0% over zijn helft en de 37-jarige 2% over de zijne — bij een woning van €400.000 in totaal €4.000, effectief 1%.

De grens van €555.000 wordt getoetst aan de waarde van de hele woning, niet aan elk aandeel afzonderlijk. Een paar dat een woning van €600.000 koopt krijgt over geen van beide helften vrijstelling, ook al verkrijgt ieder maar €300.000.

Bij nieuwbouw betaalt u helemaal geen overdrachtsbelasting

Een nieuwbouwwoning wordt normaal vrij op naam (v.o.n.) verkocht en draagt in plaats daarvan 21% btw, die al in de vraagprijs zit. Over de eerste levering van een nieuw gebouw is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Daarom zijn een nieuwbouwwoning van €400.000 en een bestaande woning van €400.000 niet dezelfde aankoop: bij nieuwbouw ligt de geadverteerde prijs dicht bij het totaal, terwijl bij een bestaande woning de overdrachtsbelasting en de rest van de kosten koper er nog bovenop komen. Kosten bij aankoop zet beide naast elkaar.

U kunt het niet meefinancieren en niet aftrekken

Twee regels waar kopers op stuklopen:

• Het moet uit eigen spaargeld komen. Nederlandse hypotheken zijn gemaximeerd op 100% van de marktwaarde van de woning, dus er blijft niets over voor de kosten van het kopen. Overdrachtsbelasting hoort bij de 4 tot 6% van de koopsom die u in cash nodig heeft — onze Kostenchecklist somt de rest op.
• Het is niet aftrekbaar. Aankoopkosten — overdrachtsbelasting, het notarieel honorarium voor de leveringsakte, de makelaar — zijn niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Financieringskosten wel: het honorarium voor de hypotheekakte, hypotheekadvies, de taxatie en de NHG-borgtochtprovisie. Hypotheekrenteaftrek begrijpen legt die scheiding uit.

Hoe en wanneer u het daadwerkelijk betaalt

U krijgt nooit een aanslag. De notaris berekent de belasting, houdt die in op het bedrag dat u vóór de afspraak overmaakt, doet digitaal aangifte en draagt het namens u af aan de Belastingdienst, alles rond de dag van de akte. Het staat als regel op de nota van afrekening van de notaris — die is het waard om post voor post te lezen voordat u geld overmaakt.

Andere situaties die het weten waard zijn

• Een woning kopen waarin uw kind gaat wonen. De eigenaar is degene die er moet wonen, dus ouders die op eigen naam kopen betalen 8% en geen 2%. Koopt het kind zelf en leent of schenkt u het geld, dan gelden het tarief en de vrijstelling van het kind.
• U verklaarde er te gaan wonen en deed dat niet. Zowel het 2%-tarief als de vrijstelling rust op een schriftelijke verklaring van uw bedoeling. Trekt u er nooit in en verhuurt u de woning, reken dan op een naheffing tegen 8%.
• Doorverkoop binnen zes maanden. Is de woning in de voorgaande zes maanden al eens overgedragen, dan vermindert de toen betaalde belasting uw grondslag, zodat een snel doorverkochte woning niet twee keer volledig wordt belast.
• U heeft de vrijstelling al gebruikt. Die is definitief weg, ook op uw 30e. Uw volgende hoofdverblijf wordt tegen 2% belast.

Rekenvoorbeelden voor 2026

Onze hypotheekcalculator past het 0%- en 2%-tarief automatisch toe zodra u uw leeftijd invult en aangeeft dat u starter bent, en toont de resulterende overdrachtsbelasting in het overzicht van de eenmalige kosten.

Een woning waarin u niet zelf gaat wonen kost meer dan alleen een hogere overdrachtsbelasting — ze verhuist ook naar box 3 en verliest de hypotheekrenteaftrek. Zie Een tweede woning kopen in Nederland. Laat uw eigen situatie bevestigen door uw notaris of een onafhankelijk hypotheekadviseur voordat u iets ondertekent.