De 30%-regeling (Expatregeling) en Hypotheken
De expatregeling blijft in 2026 op 30% en daalt per 1 januari 2027 naar 27%, met overgangsrecht voor wie de regeling in december 2023 al had. Wat geldverstrekkers met het onbelaste deel doen, en waarom de termijn van vijf jaar zwaarder weegt dan het percentage.
De regeling die iedereen kent als de 30%-regeling heet formeel de expatregeling. Zij stelt werkgevers in staat een deel van het salaris van een uit het buitenland geworven werknemer onbelast uit te keren, vanuit de gedachte dat in het buitenland gaan wonen geld kost.
Voor een hypotheek werkt zij twee kanten op: je netto-inkomen gaat nu omhoog, en het staat vast dat het later omlaaggaat. Geldverstrekkers houden met allebei rekening.
Hoe de regeling er nu voor staat
De regels zijn meer dan eens gewijzigd en daarna weer teruggedraaid — waardoor veel adviezen online een versie beschrijven die niet meer geldt. De stand van zaken:
- In 2026 is het percentage nog 30%.
- Per 1 januari 2027 daalt het naar 27% voor wie geen overgangsrecht heeft, en die 27% geldt dan voor de volle periode van vijf jaar.
- De maximale looptijd is vijf jaar.
- Overgangsrecht: kreeg je in december 2023 de vergoeding al, dan behoud je 30% en de toen geldende salarisvoorwaarden voor de rest van je vijf jaar.
Een eerder plan om het voordeel in stappen van 30/20/10 af te bouwen over de vijf jaar is geschrapt voordat het volledig van kracht werd. Lees je dat ergens, dan is die informatie verouderd.
Er geldt ook een salarisnorm, die jaarlijks wordt geïndexeerd. Voor 2026 is dat € 48.013 belastbaar salaris, of € 36.497 voor werknemers jonger dan 30 met een kwalificerende masteropleiding. Beide bedragen stijgen in 2027 opnieuw; controleer het bedrag van het lopende jaar in plaats van te vertrouwen op een getal in een artikel, dit artikel inbegrepen.
Wat geldverstrekkers ermee doen
De Nederlandse leencapaciteit wordt berekend op bruto inkomen, en de onbelaste vergoeding maakt deel uit van je brutosalaris. De meeste geldverstrekkers nemen daarom je volledige brutosalaris mee, inclusief het onbelaste deel.
Dat is de hoofdregel, en het loont om die te laten bevestigen in plaats van hem aan te nemen, want geldverstrekkers verschillen. Sommige hanteren een voorzichtiger benadering als de regeling nog maar kort loopt, omdat je nettopositie dan wezenlijk verandert nog vóór de eerste rentevaste periode halverwege is.
Dit is precies zo'n vraag die je vroeg aan een adviseur stelt, want het antwoord verschilt per geldverstrekker en kan je maximum merkbaar verschuiven. Zie Hoeveel kun je lenen? voor de rest van de berekening.
De klif na vijf jaar is het echte punt
De wijziging van 30% naar 27% is een bescheiden aanpassing. De termijn van vijf jaar is dat niet.
Loopt de regeling af, dan verandert je brutosalaris niet maar daalt je nettoloon — en het daalt op een datum die je nu al kent. Een hypotheek is een verplichting van dertig jaar; de regeling dekt de eerste vijf. Werkt je maandbudget alleen zolang de vergoeding loopt, dan heb je geen betaalbare hypotheek maar een aanloop van vijf jaar.
Reken je netto-inkomen ná de regeling door vóórdat je bepaalt wat je biedt, niet erna. Werkt de last ook zonder de vergoeding, dan wordt de vergoeding een echt voordeel in plaats van een afhankelijkheid.
Waarom je aftrek minder waard is
Er is een tweede effect dat de moeite waard is om te begrijpen. Hypotheekrenteaftrek wordt verrekend met je belastbaar inkomen tegen je marginale tarief. De expatregeling verlaagt je belastbaar inkomen — en daarmee mogelijk ook het tarief waartegen de aftrek wordt verleend.
Twee collega's met een identiek brutosalaris, de een met en de ander zonder regeling, hebben dus niet hetzelfde voordeel van dezelfde hypotheek. Degene met de regeling houdt in totaal meer over, maar krijgt minder terug via de renteaftrek.
Wat je met het extra geld doet
Het hogere netto-inkomen is echt, en het is tijdelijk. Drie verstandige bestemmingen, ruwweg op volgorde:
- Betaal de kosten koper. Die moet je contant voldoen en kun je niet meefinancieren — meestal 4–6% van de koopsom. Zie Kosten koper begrijpen.
- Bouw een buffer voor het onderhoud dat bij elke oudere Nederlandse woning hoort.
- Los boetevrij extra af. De meeste geldverstrekkers staan dat jaarlijks toe tot een vast percentage van de oorspronkelijke lening. Zo zet je tijdelijk inkomen om in een blijvend lagere schuld, zonder je vast te leggen op een hogere maandverplichting.
Dat laatste punt is de reden dat een annuïteitenhypotheek vaak beter past bij regelinghouders dan een lineaire: de verplichting blijft laag en je houdt de keuze om extra af te lossen zolang de vergoeding loopt.
Controleer je eigen data
In je beschikking staat de exacte einddatum van je recht. Zoek die datum op, reken uit wat je netto-inkomen wordt in de maand erna, en bouw je budget op dát bedrag. Je HR-afdeling of een belastingadviseur kan bevestigen of je onder het overgangsrecht valt.
Verder lezen
- Hoeveel kun je lenen? — de grenzen aan je hypotheek
- Annuïtair vs. lineair — welke aflossingsvorm past bij tijdelijk extra inkomen
- Verdieping: hypotheekrenteaftrek — hoe de aftrek wordt berekend
- Starter op de woningmarkt in Nederland — het hele proces