Waarborgsom en bankgarantie
De 10% die je achter je koopbelofte moet zetten: hoe de waarborgsom werkt, wanneer een bankgarantie goedkoper is, welke deadline mensen over het hoofd zien en wat er gebeurt als de koop afketst.
Een Nederlandse koopovereenkomst is bindend, en dat wordt met geld onderbouwd. Binnen enkele weken na het tekenen moet je de verkoper zekerheid stellen ter waarde van 10% van de koopsom, in handen van de notaris. Bij een huis van €400.000 is dat €40.000 — en voor veel starters is dat de grootste hindernis tussen een geaccepteerd bod en de sleutels.
Die zekerheid is geen betaling voor het huis in enige zin die je kunt uitgeven. Het is een garantie dat je de koop afmaakt, en een potje waarop de verkoper zich kan verhalen als je dat niet doet.
Waarom het bestaat
Zodra de wettelijke bedenktijd voorbij is, zit je eraan vast. Loop je daarna weg zonder geldige contractuele grond, dan kan de verkoper de boete uit de overeenkomst opeisen — meestal 10% van de koopsom. De waarborgsom is wat die aanspraak inbaar maakt in plaats van theoretisch.
Het snijdt aan twee kanten. Omdat je echt geld hebt gestort, kunnen verkopers je bod serieus nemen zonder verder iets van je financiën te hoeven weten.
De deadline staat in je contract, en die is echt
In de overeenkomst staat een datum, meestal zo'n zes weken na het tekenen en altijd vóór de overdracht. Haal je die niet, dan ben je in verzuim — de verkoper kan je formeel in gebreke stellen en, als je dan nog niet levert, de boete najagen.
Daaruit volgen twee dingen. Lees die datum op de dag dat je tekent, niet in de week dat hij verloopt. En kies je voor een bankgarantie, begin dan vroeg: je geldverstrekker kan er geen afgeven voordat je hypotheek formeel is goedgekeurd, en die goedkeuring heeft haar eigen doorlooptijd. Precies in het gat tussen "mijn adviseur zegt dat het goed zit" en een bindende offerte wordt deze deadline gemist.
Je twee opties
| Waarborgsom | Bankgarantie | |
|---|---|---|
| Wat je levert | 10% overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris | Een schriftelijke toezegging van je bank of verzekeraar om de 10% te betalen als jij in gebreke blijft |
| Kosten | Niets, maar het geld staat vast | Ongeveer 1% van het garantiebedrag — grofweg €400 op €40.000 |
| Spaargeld nodig | Ja — de volle 10% in contanten | Nee |
| Hypotheekgoedkeuring nodig | Nee | In de praktijk wel |
| Het beste als | Je het geld hebt en er intussen weinig rendement op maakt | Je vermogen vastzit, of je tussen twee huizen in zit |
Geen van beide is beter. De enige vraag is of je liever twee maanden €40.000 kwijt bent of ongeveer €400 betaalt om dat niet te hoeven.
Wat een bankgarantie eigenlijk is
Je geldverstrekker belooft de verkoper dat de bank de 10% namens jou betaalt als jij de koop niet afmaakt — en verhaalt dat vervolgens op jou. Je bent niet verzekerd tegen je eigen wanprestatie; je hebt uitstel gekocht, geen bescherming.
De meeste Nederlandse hypotheekverstrekkers geven garanties af als onderdeel van de hypotheek. Ook gespecialiseerde verzekeraars bieden ze, wat uitmaakt als je zonder hypotheek koopt of zzp'er bent en je geldverstrekker traag is. De vergoeding is meestal eenmalig en niet jaarlijks, maar bevestig dat bij de aanvraag.
Het financieringsvoorbehoud is wat jóu beschermt
De waarborgsom is de bescherming van de verkoper. De jouwe is het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst, waarmee je de koop zonder boete kunt ontbinden als je hypotheek er vóór een bepaalde datum niet komt.
Dit is de clausule die kopers in een krappe markt onder druk laten vallen, en het is verreweg het duurste om op te geven: laat je hem los, dan bevrijdt een afgewezen hypotheekaanvraag je niet meer — dan ben je de 10% verschuldigd. Houd je hem, weet dan dat ontbinden meestal schriftelijk bewijs van afwijzing binnen de termijn vereist, dus begin dat te verzamelen zodra het onzeker wordt.
Koop je een appartement, let dan ook op de termijn voor het beoordelen van de VvE-stukken. Beide voorbehouden verlopen geruisloos.
Wanneer het wordt vrijgegeven
De notaris houdt de waarborgsom of de garantie vast tot de overdracht. Op de dag van levering wordt een waarborgsom op de nota van afrekening met de koopsom verrekend, zodat je alleen het restant overmaakt. Een garantie wordt ingetrokken zodra de notaris bevestigt dat de overdracht rond is — controleer of dat ook echt gebeurd is, want een garantie die nooit formeel wordt vrijgegeven kan in je leenpositie blijven hangen.
Wordt de koop rechtsgeldig ontbonden — het financieringsvoorbehoud wordt op tijd ingeroepen, of je trekt je binnen de wettelijke bedenktijd terug — dan komt de waarborgsom terug en vervalt de garantie. Je raakt hem niet kwijt omdat de koop is mislukt; je raakt hem kwijt omdat hij is mislukt om een reden die het contract niet toestond.
Erop begroten
De 10% staat los van je eigen inbreng en van de kosten koper. Een Nederlandse hypotheek mag maximaal 100% van de woningwaarde dekken, dus de aankoopkosten komen sowieso uit spaargeld — zie het overzicht van kosten koper en zet de bedragen in de hypotheekcalculator om te zien wat er daarna overblijft.
Is het contante geld voor een waarborgsom de knellende beperking, dan is de garantie meestal het juiste antwoord, en is €400 een bescheiden prijs om je spaargeld liquide te houden in de duurste maand van het hele traject.