Een tweede woning kopen in Nederland: verhuur, tweede huis en belasting

De overdrachtsbelasting op een woning die niet je hoofdverblijf is, daalde in 2026 naar 8%. Maar de woning verhuist ook naar box 3, verliest de hypotheekrenteaftrek en vraagt om een ander soort lening. Wat een tweede woning echt kost.

De meeste mensen komen vanuit twee richtingen bij deze vraag terecht: ze hebben al een huis en vragen zich af of ze het kunnen aanhouden en verhuren als ze verhuizen, of ze hebben spaargeld op een rekening staan en vragen zich af of Nederlands vastgoed daar een betere plek voor is. Nederland behandelt beide situaties uiteindelijk hetzelfde — en heel anders dan het huis waarin je zelf woont.

Dit artikel gaat over wat er verandert op het moment dat een woning niet je hoofdverblijf is. Het is bewust nuchter: de regels zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt, en de rekensom klopt veel minder vaak dan vroeger.

Drie situaties, één fiscale behandeling

De drie gebruikelijke gevallen worden verschillend gefinancierd, maar identiek belast:

• Je verhuist en houdt je oude woning aan om te verhuren. Financieel het meest verleidelijk, juridisch het meest risicovol — zie de paragraaf over je bestaande hypotheek hieronder.
• Je koopt een tweede woning of vakantiehuis voor eigen gebruik. Geen huurinkomsten, maar alle fiscale gevolgen gelden onverkort.
• Je koopt puur om te verhuren. Het enige geval waar de kredietmarkt echt op is ingericht, en het geval dat het meeste eigen geld vraagt.

In alle drie de gevallen is de woning niet je hoofdverblijf. Dat ene feit bepaalt alles wat hierna komt.

Overdrachtsbelasting: 8% in 2026

De overdrachtsbelasting kent drie tarieven, en welk tarief je betaalt hangt alleen af van de vraag of je er zelf gaat wonen:

• 0% — de startersvrijstelling, als je jonger bent dan 35, deze niet eerder hebt gebruikt en de prijs niet hoger is dan € 555.000
• 2% — je gaat er zelf wonen als hoofdverblijf
• 8% — je gaat er niet zelf wonen

Het tarief van 8% is nieuw in 2026. Tot eind 2025 werd dezelfde categorie belast tegen 10,4%, dus dit is een echte verlaging, ingevoerd om verhuur aantrekkelijker te maken en het huuraanbod te vergroten. Het blijft vier keer het tarief voor eigenaar-bewoners.

Op een woning van € 400.000 is dat het verschil tussen € 8.000 en € 32.000 — € 24.000 meer, contant te betalen bij de notaris, en nergens aftrekbaar. Had je recht gehad op de startersvrijstelling, dan zet je € 32.000 af tegen nul.

Het artikel over overdrachtsbelasting behandelt de tarieven voor eigenaar-bewoners en de startersvrijstelling uitgebreid.

De woning verhuist van box 1 naar box 3

Dit is de verandering die mensen onderschatten. De woning waarin je zelf woont valt in box 1 van de inkomstenbelasting, en dat is precies wat hypotheekrenteaftrek mogelijk maakt. Een woning die niet je hoofdverblijf is, valt in box 3 en wordt belast als vermogen.

De gevolgen zijn hard:

• Geen hypotheekrenteaftrek. Helemaal niet. De aftrek die wordt uitgelegd in Hypotheekrenteaftrek geldt hier eenvoudigweg niet, en voor veel kopers deed die aftrek het meeste werk in de rekensom van een koopwoning.
• Je betaalt elk jaar belasting over het bezit, of het nu iets oplevert of niet. In 2026 is het forfaitaire rendement op andere bezittingen dan spaargeld 6%, belast tegen 36%. Je heffingsvrij vermogen is € 59.357, of € 118.714 met een fiscale partner.
• De hypotheek op de woning verlaagt de belastbare grondslag, wat de rekening verzacht, al tellen schulden mee tegen hun eigen percentage in plaats van die 6%.

Als ruwe orde van grootte, bij een woning met een waarde van € 400.000 en een lening van € 280.000: ongeveer € 120.000 aan nettovermogen, grotendeels boven de vrijstelling, tegen 6% forfaitair rendement en 36% belasting komt in de buurt van € 2.500 per jaar. Zie dat als een orde van grootte en niet als een berekening — de werkelijke som splitst bezittingen en schulden over verschillende percentages, en een woning die duurzaam verhuurd is mag tegen een lagere waarde worden opgevoerd.

Nog een detail dat mensen verrast: een woning in box 3 wordt opgevoerd tegen de WOZ-waarde, niet tegen de prijs die je hebt betaald.

Een gewone hypotheek kun je niet gebruiken

Een normale Nederlandse hypotheek is contractueel gekoppeld aan het zelf bewonen van de woning. Om te verhuren heb je een verhuurhypotheek nodig, en de voorwaarden zijn merkbaar strenger:

• Lagere leengrenzen. Waar een eigenaar-bewoner 100% van de getaxeerde waarde kan lenen, stopt een verhuurhypotheek meestal ergens rond de 70–85%.
• Een andere waardering. Geldverstrekkers waarderen de woning in verhuurde staat, en die ligt lager dan de leegwaarde. Het percentage wordt toegepast op het kleinere bedrag, dus het gat dat je zelf moet vullen is groter dan het op het eerste gezicht lijkt.
• Geen NHG. De Nationale Hypotheek Garantie is alleen voor eigenaar-bewoners, dus noch de bescherming noch de rentekorting die er meestal bij hoort is beschikbaar. Zie Wat is NHG?.
• Een hogere rente, omdat het risico voor de geldverstrekker groter is.

Tel de inbreng, de 8% overdrachtsbelasting en de gebruikelijke aankoopkosten bij elkaar op en het is normaal dat je 20–40% van de totale investering aan eigen geld nodig hebt.

Je huidige woning verhuren

Overweeg je te verhuizen en je huidige woning als verhuurobject aan te houden, begin dan met je hypotheekakte in plaats van met een spreadsheet.

Vrijwel elke Nederlandse hypotheek voor eigenaar-bewoners verplicht je er zelf te wonen en verbiedt verhuur zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker. Die toestemming wordt niet altijd gegeven, en als ze wel wordt gegeven kan de bank de rente aanpassen of eisen dat je oversluit naar verhuurvoorwaarden. Stilletjes verhuren is contractbreuk waardoor de hele lening opeisbaar kan worden — en het komt meestal aan het licht via de inschrijving van je huurders bij de gemeente.

Er is ook een fiscaal gevolg: zodra de woning niet langer je hoofdverblijf is, verlaat hij box 1, en de renteaftrek verdwijnt daarmee.

Wat je wettelijk mag vragen

Dit is het onderdeel dat een verder plausibele berekening het vaakst onderuithaalt. Sinds 1 juli 2024 stelt het woningwaarderingsstelsel een wettelijke maximumhuur vast voor een groot deel van de woningvoorraad. Een woning krijgt punten voor oppervlakte, energielabel, voorzieningen en andere kenmerken, en het totaal bepaalt in welk segment hij valt:

• 0–143 punten — sociale huur, streng gemaximeerd
• 144–186 punten — het middenhuursegment, in 2026 gemaximeerd op € 1.228,07 per maand
• 187 punten en meer — de vrije sector, waar je de huur zelf mag bepalen

Ga er niet van uit dat jouw woning in de vrije sector valt. Tel de punten vóór de aankoop, niet erna. Gemeenten handhaven deze grenzen en kunnen verhuurders beboeten tot € 100.000 per woning.

Klopt de rekensom?

Soms, maar het eerlijke antwoord is voor de meeste lezers van deze site nee — en het is de moeite waard om op één plek te zien waarom. Vergeleken met de koopwoning die je anders zou kopen, geeft een tweede woning het tarief van 2% of 0% overdrachtsbelasting op, geeft de hypotheekrenteaftrek volledig op, geeft NHG op, leent minder tegen een hogere rente, vraagt veel meer eigen geld vooraf, betaalt elk jaar vermogensbelasting ongeacht de opbrengst, en kan gemaximeerd zijn in wat hij wettelijk mag vragen.

Dat is veel tegenwind voor een huurrendement om te overwinnen. Het kán — met genoeg kapitaal, een woning die in de vrije sector scoort en een lange horizon — maar het is een andere bezigheid dan een huis kopen om in te wonen, en je begint er beter aan met advies van iemand die dit beroepsmatig doet.

Twijfel je nog tussen kopen en huren voor jezelf, dan is de koop-versus-huurprojectie het nuttigere hulpmiddel.

Verder lezen

• Overdrachtsbelasting 2026 — de tarieven voor eigenaar-bewoners en de startersvrijstelling
• Verdieping: hypotheekrenteaftrek — de aftrek die een tweede woning niet krijgt
• Wat is NHG? — waarom het hier niet geldt
• Starter op de woningmarkt in Nederland — als je toch koopt om er zelf te wonen