De afspraak bij de notaris

Het uur waarin het huis van jou wordt: welke akten je tekent, wat het kost, welk deel aftrekbaar is en wat je vooraf controleert.

De afspraak bij de notaris — het passeren — is het moment waarop het eigendom van de verkoper naar jou overgaat. In Nederland kan een huis niet onderhands van eigenaar wisselen: de overdracht moet in een notariële akte worden vastgelegd en in de openbare registers worden ingeschreven. De notaris is een openbaar ambtenaar en niet de advocaat van een van beide partijen; hij is wettelijk verplicht onpartijdig te zijn tussen koper en verkoper.

De afspraak zelf duurt ongeveer 45 tot 60 minuten en bestaat vooral uit voorlezen en toelichten. Bijna alles wat mis kan gaan, is al misgegaan — of juist niet — voordat je aan tafel zit.

Jij kiest de notaris

Omdat de koper de notaris betaalt onder kosten koper, kiest de koper ook de notaris. Daar valt winst te halen. Tarieven zijn niet gereguleerd en offertes voor identiek werk verschillen honderden euro's, dus vraag bij twee of drie kantoren een all-in prijs op voor beide akten, de recherches en de inschrijfkosten.

Vraag naar het totaalbedrag, niet naar het uurtarief. Een lage kopprijs waar recherches, inschrijving en verschotten later bij komen, is geen lage prijs.

Vóór de dag zelf

• De conceptakten. Je hebt er recht op de concepten vooraf te ontvangen en uitgelegd te krijgen. Vraag ze een paar dagen van tevoren op in plaats van ze koud aan tafel te lezen. Controleer de spelling van je naam, het adres, de kadastrale omschrijving en de koopsom.
• De nota van afrekening. Die komt een paar dagen eerder en somt elke euro op: koopsom, overdrachtsbelasting, notariskosten, kosten voor het regelen van de hypotheek en de verrekening van servicekosten en gemeentelijke belastingen met de verkoper. Lees hem regel voor regel en vraag na wat je niet herkent — corrigeren kan nu makkelijk en later moeizaam.
• Je geld moet er eerst zijn. De notaris kan niet passeren zolang jouw eigen middelen niet op de derdengeldenrekening staan. Banken zijn niet direct bij grote bedragen, dus maak minstens twee werkdagen van tevoren over en laat de ontvangst bevestigen. Ontbrekende gelden is de meest voorkomende reden dat een afspraak wordt uitgesteld.
• Geldig identiteitsbewijs. Paspoort of ID-kaart, geen rijbewijs, en niet verlopen.

De twee akten

Koop je zonder hypotheek, dan is er maar één akte en valt de rekening navenant lager uit.

De notaris licht beide akten toe voordat je tekent; daarna tekenen alle partijen op volgorde. De bestaande hypotheek van de verkoper wordt op datzelfde moment uit de opbrengst afgelost — daarom moet de aflosnota van zijn bank vooraf binnen zijn.

Als je er niet bij kunt zijn

Je hoeft er niet fysiek bij te zijn. Maakt werk, reizen of ziekte de datum onmogelijk, dan kun je een schriftelijke volmacht geven waarmee iemand — meestal een medewerker van het notariskantoor zelf — namens jou tekent. De notaris stelt die op; het is routine.

Wat een volmacht niet wegneemt, is de eis dat je begrijpt wat er wordt getekend. Daar moet de notaris nog steeds van overtuigd zijn, dus neem de tijd om de akten vooraf door te nemen in plaats van de volmacht te gebruiken om de uitleg over te slaan.

Als je geen Nederlands spreekt

De akten zijn in het Nederlands opgesteld en de Nederlandse tekst is juridisch bindend. Beheers je de taal onvoldoende om ze te begrijpen, dan schrijft de wet voor dat er een beëdigd tolk aanwezig is. Dat is een verplichting van de notaris, geen service die je kunt laten schieten om kosten te besparen.

Reken op ongeveer €300–€600. Sommige kantoren leveren daarnaast een informele Engelse vertaling ter referentie; die is nuttig maar heeft geen juridische status. Zie Tolk bij de notaris voor hoe dit in de praktijk werkt.

Wat het kost

Voor beide akten samen kun je ongeveer €1.200 tot €2.000 verwachten, plus de kosten voor inschrijving in de openbare registers. De spreiding zegt iets over het kantoor en de complexiteit van de transactie, niet over de kwaliteit van de uitkomst — de akte is in beide gevallen hetzelfde document.

Overdrachtsbelasting loopt via dezelfde nota van de notaris maar is geen notariskosten. Ben je onder de 35 en koop je je eerste woning onder de vrijstellingsgrens, dan kan de startersvrijstelling die tot nul terugbrengen; zie Overdrachtsbelasting en het volledige overzicht van kosten koper.

Welk deel is aftrekbaar

Een werkelijk nuttig onderscheid, en een dat mensen structureel verkeerd hebben: de kosten voor het regelen van de lening zijn aftrekbaar in je aangifte over het jaar van aankoop; de kosten voor het verkrijgen van de woning niet.

• Aftrekbaar: het notarishonorarium voor de hypotheekakte en de inschrijving daarvan, hypotheekadvies- en bemiddelingskosten, het taxatierapport en de NHG-premie.
• Niet aftrekbaar: het notarishonorarium voor de leveringsakte, de overdrachtsbelasting, de courtage van de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring.

Bewaar de nota van afrekening. Die is het bewijsstuk voor die aftrek, en je wilt hem jaren later opnieuw kunnen pakken. Hoe de hypotheekrenteaftrek werkt behandelt de rest van het plaatje, inclusief het eigenwoningforfait dat er tegenover staat.

Na het tekenen

De notaris schrijft de leveringsakte in bij het Kadaster, normaal gesproken diezelfde dag. Het eigendom gaat over bij de inschrijving, niet bij de handtekening — een onderscheid dat alleen telt als er tussentijds iets misgaat, en precies daarom doet de notaris vlak voor het inschrijven nog een laatste recherche op beslagen en faillissement.

In de akte staat dat de woning vanaf het moment van tekenen voor jouw risico is, dus je opstalverzekering moet vanaf die datum lopen. Zodra de inschrijving rond is en het geld is uitbetaald, krijg je de sleutels — zie De sleuteloverdracht.

Een afschrift van de ingeschreven akte volgt binnen enkele weken per post. Bewaar het bij de nota van afrekening; samen beantwoorden ze de meeste vragen die je over deze aankoop zult hebben zolang je het huis bezit.