Hypotheek en verblijfsstatus: wie kan lenen in Nederland?

Je verblijfsstatus bepaalt de hypotheekvraag nog voordat je salaris ter sprake komt. Een helder overzicht van hoe Nederlandse geldverstrekkers omgaan met EU-burgers, permanente verblijvers, houders van een werkvergunning, kennismigranten en tijdelijke statussen — en waar de Nationale Hypotheek Garantie haar grens trekt.

Eén vraag staat vóór alle andere wanneer een nieuwkomer in Nederland wil kopen: mag deze persoon hier duurzaam wonen? Een Nederlandse hypotheek kan dertig jaar lopen, dus een geldverstrekker begint bij je recht om te blijven, niet bij je inkomen. Krijg daar eerst duidelijkheid over en de rest van het proces — inkomen, spaargeld, het bedrag dat je kunt lenen — valt op zijn plek.

Dit artikel brengt de veelvoorkomende situaties in kaart. Het kan geen advies over jouw eigen vergunning vervangen, want immigratieregels veranderen en geldverstrekkers voeren daarbovenop hun eigen beleid, maar het vertelt je ruwweg waar je staat en wat je moet vragen.

Nederlanders en EU/EER/Zwitserse burgers

Ben je Nederlander, of burger van een EU- of EER-land of Zwitserland, dan is verblijf geen obstakel. Je hebt het recht om hier te wonen en te werken, en geldverstrekkers behandelen je in wezen als een local. Wat overblijft is de gewone beoordeling: een BSN, inschrijving op je adres, stabiel inkomen, een schone BKR-registratie en geld voor de kosten koper.

Een EU-burger die net is aangekomen kan alsnog om meer bewijs van gevestigd inkomen worden gevraagd dan iemand met jaren aan Nederlandse loonstroken, maar de deur staat volledig open. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is beschikbaar op dezelfde voorwaarden als voor een Nederlander.

Niet-EU-burgers met een permanente verblijfsvergunning

Een permanente verblijfsvergunning (verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd), of een EU-vergunning langdurig ingezetene, passeert eveneens de verblijfspoort. Vanuit het oogpunt van een geldverstrekker is je recht om te blijven niet in tijd beperkt, dus word je beoordeeld op inkomen en de gebruikelijke criteria, en is NHG beschikbaar.

Daarom is voor veel niet-EU-internationals het bereiken van permanent verblijf het moment waarop de woningmarkt echt opengaat.

Niet-EU-burgers met een tijdelijke verblijfsvergunning

Dit is de grootste en meest genuanceerde groep, en de uitkomst hangt af van waarom je de vergunning hebt en hoeveel inkomen je hebt.

• Een vergunning voor een niet-tijdelijk doel — werk, of gezinshereniging bijvoorbeeld — wordt door veel geldverstrekkers gezien als een basis waartegen ze kunnen lenen, zeker in combinatie met stevig inkomen. NHG kan hier beschikbaar zijn, soms met voorwaarden, en de lening kan zo worden begrensd dat die binnen de resterende vergunningsperiode terugbetaald kan worden als de vergunning kort is.
• Een vergunning voor een tijdelijk doel — studie, een au-pairplaatsing, of tijdelijke bescherming — is doorgaans geen basis die geldverstrekkers accepteren, omdat het verblijf naar verwachting eindigt. Zie Kopen met tijdelijke bescherming voor specifiek de Oekraïense situatie.

Het etiket op de vergunning telt zwaarder dan hoelang je hier daadwerkelijk bent. Twee mensen die allebei drie jaar geleden aankwamen kunnen tegengestelde antwoorden krijgen omdat de een een werkvergunning heeft en de ander een studievergunning.

Kennismigranten

De kennismigrantenroute komt veel voor onder internationals die voor Nederlandse werkgevers werken, en geldverstrekkers zijn er vertrouwd mee. Je hebt een verblijfsvergunning gekoppeld aan een kwalificerend arbeidscontract en een minimumsalaris, wat betekent dat je precies aankomt met wat een geldverstrekker wil zien: een vergunning voor een werkdoel en een sterk, gedocumenteerd inkomen.

Veel kennismigranten hebben ook de 30%-regeling / expatregeling, die het netto-inkomen nu verhoogt maar na vijf jaar eindigt — lees dat artikel, want de einddatum werkt door in wat je over de looptijd van de lening comfortabel kunt betalen.

Wat de Nationale Hypotheek Garantie vereist

NHG verdient een eigen opmerking, want haar verblijfstoets is strenger dan die van sommige geldverstrekkers zelf. Om in aanmerking te komen moet je in Nederland mogen wonen, en voor vergunningen van beperkte duur past de garantie specifieke voorwaarden toe rond het doel en de voortzetting van je verblijf. In de praktijk: permanente verblijvers en EU-burgers kwalificeren zonder problemen; tijdelijk-doelstatussen niet; en werk-/gezinsvergunningen zitten ertussenin, waar een adviseur zijn geld verdient door de actuele regels te kennen.

Het papierwerk dat elke nieuwkomer nodig heeft

Wat je status ook is, een hypotheekaanvraag in Nederland draait op dezelfde documenten:

• BSN en inschrijving op je gemeentelijke adres.
• Inkomensbewijs — een werkgeversverklaring, recente loonstroken, of bedrijfscijfers als je zelfstandige bent.
• Verblijfsvergunning, indien van toepassing, geldig en met duidelijk vermeld doel.
• BKR-toets — je Nederlandse kredietgeschiedenis, bijgehouden in Tiel.
• Eigen spaargeld voor de circa 5% aan kosten koper die niet bij de lening op kan.

Waarom een adviseur hier de moeite waard is

Verblijfsgebonden lenen is precies het gebied waar een goede hypotheekadviseur zichzelf terugverdient. Geldverstrekkers verschillen in welke vergunningen ze accepteren en hoe ze buitenlands of tijdelijk inkomen behandelen, en dat beleid schuift. Een onafhankelijk adviseur weet welke geldverstrekkers zich op dit moment prettig voelen bij jouw situatie, wat je behoedt voor het verzamelen van afwijzingen, bank voor bank.

Waar je hierna heen kunt

• Kopen met tijdelijke bescherming — de Oekraïense / ontheemde situatie
• Hoeveel kun je lenen? — zodra verblijf geregeld is
• De 30%-regeling en hypotheken — voor kennismigranten
• Heb je een hypotheekadviseur nodig? — en waarom internationals dat meestal wel hebben