Huisbezichtiging Gids & Checklist

Waar je op let bij een bezichtiging, in de volgorde die ertoe doet. Funderingsherstel kost € 60.000 tot € 120.000, en een bezichtiging van twintig minuten is het moment waarop je de signalen vindt.

Een bezichtiging duurt vaak twintig minuten, soms samen met andere kijkers, in een markt die verwacht dat je binnen enkele dagen biedt. Je hebt geen tijd om overal grondig in te zijn, dus loont het om grondig te zijn op de dure punten en snel op de rest.

De vuistregel: alles wat cosmetisch is, is goedkoop; alles wat constructief is, niet. Een gedateerde keuken kost een paar duizend euro en ziet iedereen, dus die zit al in de prijs. Een rottende fundering kost meer dan de keuken, de badkamer en de kozijnen samen, en is onzichtbaar als je de signalen niet kent.

Vooraf: lees de advertentie goed

Vijf dingen op de Funda-advertentie vertellen je wat voor bezichtiging dit wordt:

Bouwjaar — dat voorspelt bijna alles hieronder.
Energielabel — en of het een echt geregistreerd label is of een schatting.
Erfpacht — hoort de grond bij het huis, of betaal je jaarlijks canon? In delen van Amsterdam verandert dat de woonlasten wezenlijk én wat geldverstrekkers accepteren.
Servicekosten, als het een appartement is — zie De VvE begrijpen.
Woonoppervlakte, en of die volgens de NEN 2580-meetinstructie is bepaald.

De fundering is degene die je kan ruïneren

Veel oudere Nederlandse woningen — vooral in het westen, in Amsterdam, Rotterdam, Zaandam, Dordrecht en omgeving — staan op houten palen in slappe bodem. Zakt het grondwaterpeil, dan komen de paalkoppen droog te staan en gaan ze rotten (paalrot). Ook onder water tast bacteriële aantasting palen aan.

Herstel is geen kleine klus. Funderingsherstel kost doorgaans € 60.000 tot € 120.000 voor één woning, afhankelijk van methode en bereikbaarheid. Het valt zelden onder de verzekering, en geldverstrekkers tellen het niet zomaar bij je hypotheek op.

Waar je in twintig minuten op let:

Scheuren in het buitenmetselwerk, vooral diagonale bij raam- en deuropeningen
Scheve vloeren — leg een knikker of een waterpas-app op de vloer, in meer dan één kamer
Deuren en ramen die klemmen of niet meer haaks sluiten
Zichtbaar overhellen, beoordeeld vanaf de overkant van de straat in plaats van van dichtbij
Naden die opengaan tussen huis en aanbouw, of tussen buurpanden

Geen van deze punten bewijst op zichzelf een funderingsprobleem — Nederlandse huizen zakken nu eenmaal, en oude huizen staan zelden perfect waterpas. Maar twee of drie tegelijk in een vooroorlogse woning op slappe grond is reden voor een funderingsonderzoek vóór je biedt, niet erna.

Het bouwjaar vertelt waar je op moet letten

Vóór 1994 — het pand kan asbest bevatten; dat mocht tot dat jaar nog in de bouw worden toegepast. Je vindt het vaak in oude leidingisolatie, golfplaten op schuurtjes en achter ketels. Ongeroerd asbest is niet gevaarlijk; verwijdering is gereguleerd en kost geld.
Vóór ongeveer halverwege de jaren zeventig — ga uit van weinig of geen isolatie, tenzij iemand het heeft nageïsoleerd. Vraag wat er is gedaan, en wanneer.
Oudere elektra — een oude meterkast met weinig groepen komt in de knel met een inductiekookplaat, een warmtepomp of een laadpaal.

Buitenkant

Kozijnen — duw voorzichtig op het hout in de onderhoeken; zacht of sponzig hout is houtrot. Kijk of de beglazing HR++ of beter is.
Dak en goten — ontbrekende of verschoven pannen, doorzakkende nokken, plantjes in de goot. Vraag wanneer het dak voor het laatst is aangepakt.
Voegwerk en stucwerk — brokkelende voegen laten water de muur in.
Afwatering — waar gaat het regenwater feitelijk heen?

Binnenkant en installaties

Vocht en schimmel — donkere plekken of bladderende verf in hoeken, langs plinten, bij plafonds en in de kruipruimte. Vraag of je de kruipruimte in mag kijken; water dat daar blijft staan is een echte bevinding.
Geur — vertrouw je neus. Een muffe lucht in een huis dat speciaal voor jou is gelucht, verdient een vraag.
Waterdruk — zet de douche en een kraan tegelijk open.
De cv-ketel — kijk op het typeplaatje. Boven de twaalf à vijftien jaar reserveer je voor vervanging. Vraag of de ketel eigendom is of gehuurd.
Ventilatie — mechanische afzuiging in keuken en badkamer, en of die daadwerkelijk werkt.
Ramen — open er een paar. Condens tússen de ruiten betekent dat de afdichting kapot is.

Bij een appartement

Het gebouw telt net zo zwaar als de woning. Een gezonde VvE met reservefonds en actueel onderhoudsplan is meer waard dan een gerenoveerde badkamer, want het alternatief is een eenmalige extra bijdrage op je deurmat. Vraag om de jaarstukken van de VvE en de notulen van de laatste twee vergaderingen.

De buurt

Kom op meerdere momenten langs. Een rustige straat om 11 uur 's ochtends kan om 11 uur 's avonds onder een vliegroute of naast een café liggen.
Check parkeren: is een gemeentelijke vergunning nodig, wat kost die, en hoe lang is de wachtlijst?
Kijk wat er in de buurt gepland staat. Bestemmingsplannen zijn openbaar, en een leeg kavel blijft niet altijd leeg.
Vraag de makelaar rechtstreeks naar de buren en naar bekende conflicten.

Vragen die de moeite waard zijn

Waarom verhuist de verkoper, en hoe lang staat het al te koop?
Welk onderhoud is er de laatste tien jaar gedaan, en zijn er facturen?
Is er ooit een funderingsonderzoek gedaan, en mag ik dat inzien?
Is er asbest, en is bekend waar het zit?
Zijn er gebreken die de verkoper heeft gemeld?
Is de grond eigendom of erfpacht, en zo ja: wat is de canon en wanneer wordt die herzien?
Hoeveel bezichtigingen zijn er geweest, en is er een biedingsdeadline?

Na de bezichtiging

Meen je het serieus, laat dan een bouwtechnische keuring doen — en maak die zo mogelijk tot ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst in plaats van haar te schrappen om je bod aantrekkelijker te maken. Een keuring kost een paar honderd euro tegenover risico's van tienduizenden.

Neem de checklist mee

We hebben een interactieve checklist gemaakt die je tijdens de bezichtiging op je telefoon kunt doorlopen, met alles hierboven en meer.

Open Interactieve Checklist

Verder lezen

Het biedingsproces — wat je doet als je het wilt hebben
De koopovereenkomst — de voorwaarden waarop je staat
Woningtaxatie in Nederland — de taxatie die je geldverstrekker nodig heeft
De VvE begrijpen — als het een appartement is