Vaste versus variabele rente, en hoe lang je vastzet

Het kiezen van je rentevaste periode is een van de grootste beslissingen in een Nederlandse hypotheek. Waarom bijna iedereen kiest voor vast in plaats van variabel, wat een periode van 10 of 20 jaar je echt oplevert, hoe je loan-to-value stilletjes je rente bepaalt, en wat er gebeurt als de rentevaste periode afloopt.

Wanneer je een Nederlandse hypotheek afsluit, kies je twee dingen over de rente: of die vast of variabel is, en als die vast is, voor hoeveel jaar (de rentevaste periode). Deze ene keuze bepaalt je maandlast, je zekerheid, en hoe blootgesteld je bent aan de rentebewegingen van het komende decennium. Ze verdient meer aandacht dan het rentepercentage in de kop.

Variabele rente: goedkoper op papier, risicovoller in het leven

Een variabele rente (variabele rente) beweegt mee met de markt, meestal maandelijks herzien. Als de rente laag staat kan die onder de vaste opties beginnen, en je kunt vrij extra aflossen of oversluiten zonder boeterente.

Het addertje is dat je maandlast op elk moment kan stijgen, met weinig waarschuwing. Voor de meeste kopers — zeker bij een eerste huis dat gekocht is aan de rand van wat ze kunnen betalen — is die onzekerheid het verkeerde risico om te nemen. Een maandlast die in een jaar €200 stijgt is voor het ene huishouden behapbaar en voor het andere ontwrichtend. Daarom is de grote meerderheid van de Nederlandse hypotheken vast, niet variabel.

Vaste rente: betalen voor zekerheid

Met een vaste rente zet je de rente vast voor een gekozen periode — vaak 5, 10, 20 of zelfs 30 jaar. In die tijd verandert je rente niet, dus bij een annuïtaire of lineaire hypotheek ken je je betalingen vooraf.

De vuistregel is eenvoudig: hoe langer je vastzet, hoe hoger de rente, maar hoe meer zekerheid je koopt. Een periode van 30 jaar kost meer per maand dan een van 10 jaar, en in ruil daarvoor denk je nooit meer aan de rente voor de rest van de looptijd. Een kortere periode is nu goedkoper en herprijst eerder — feitelijk een weddenschap dat de rente gunstig is als je periode afloopt.

Hoe je over de lengte nadenkt

Er is geen universeel juist getal, maar een paar eerlijke vragen bakenen het af:

In de praktijk zijn 10 en 20 jaar het populaire midden voor Nederlandse kopers: lang genoeg om goed te slapen, kort genoeg om niet wild te veel te betalen voor zekerheid die je misschien niet nodig hebt. Veel starters zetten voor 10 of 20 jaar vast om precies deze balans.

De verborgen hefboom: je loan-to-value

Twee mensen kunnen voor dezelfde rentevaste periode verschillende rentes aangeboden krijgen, en de reden is meestal loan-to-value — hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van het huis. Geldverstrekkers sorteren hypotheken in risicoklassen, en een kleinere lening tegen hetzelfde huis valt in een veiligere klasse met een lagere rente.

Daarom kan het inbrengen van meer eigen geld, of een huis dat in waarde stijgt, je in een goedkopere klasse laten zakken. Daarom doet ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ertoe: omdat die de geldverstrekker verzekert tegen verlies, draagt een NHG-lening meestal een lagere rente dan dezelfde lening zonder. Een beter energielabel kan er nog iets afhalen.

Wat er gebeurt als de rentevaste periode afloopt

Het aflopen van een rentevaste periode is niet het einde van de hypotheek. Een paar maanden ervoor stuurt je geldverstrekker een renteverlengingsvoorstel met nieuwe rentes voor een verse set periodes, gebaseerd op de markt op dat moment en je nu lagere loan-to-value.

Je bent vrij om het te accepteren, een andere periode te kiezen, of je hypotheek naar een andere geldverstrekker te verplaatsen (oversluiten) als er een betere deal is — waarbij je eventuele overstapkosten afweegt tegen de besparing. Het kernpunt is dat je de vast-versus-lengte-vraag opnieuw beslist telkens als een periode afloopt, met een kleinere lening en vaak een sterkere positie dan bij de start.

Een woord over vroeg openbreken van een vaste rente

Als je een vaste lening aflost of oversluit vóór het einde van de periode en de rente sindsdien is gedaald, kan de geldverstrekker boeterente rekenen ter compensatie van de rente die hij misloopt. Normale boetevrije extra aflossingen — meestal tot ongeveer 10% van de oorspronkelijke lening per jaar — zijn vrijgesteld. Het is geen reden om vastzetten te vermijden, maar wel een reden om niet veel langer vast te zetten dan je verwacht de lening te houden.

Waar je hierna heen kunt