De eindinspectie
Je laatste uur met onderhandelingsruimte voordat het huis van jou is: wat je controleert, hoe je meterstanden vastlegt en wat je doet als er iets mis is.
De eindinspectie is de rondgang die je kort voor het passeren van de akte doet — meestal een tot twee uur voor de afspraak bij de notaris, met de verkoper of de verkopend makelaar erbij. Het is het laatste moment waarop een probleem nog van de verkoper is. Een uur later is het van jou.
Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht zitten normaal weken tot maanden. In die tijd is de verkoper verhuisd, heeft meubels meegenomen, apparatuur losgekoppeld en onderweg misschien schade veroorzaakt. De eindinspectie bestaat om te controleren of het huis waarvoor je zo dadelijk betaalt nog steeds het huis is dat je hebt gekocht.
Waarom dit uur zwaarder weegt dan het lijkt
Zodra de leveringsakte is getekend, zijn zichtbare gebreken jouw probleem. Het Nederlandse recht biedt een koper weinig verhaal voor iets dat op de dag zelf te zien was en niet is aangekaart. Je houdt bescherming tegen verborgen gebreken die normaal gebruik van de woning onmogelijk maken, maar een gebarsten aanrechtblad, een kapotte oven of een tuin vol puin is geen verborgen gebrek zodra je eraan voorbij bent gelopen.
Daarom vindt de inspectie vóór de notarisafspraak plaats en niet erna. Je onderhandelingspositie bestaat alleen zolang de verkoper jouw geld nog nodig heeft.
Wat neem je mee
- De koopovereenkomst en de Lijst van Zaken. Dat is de contractuele vastlegging van wat blijft en wat meegaat. Print hem of houd hem open op je telefoon.
- Je telefoon, voor foto's. Fotografeer alles wat je later mogelijk moet bewijzen — inclusief de meters.
- Een zaklamp, voor de meterkast, het kruipluik en de achterkant van de schuur.
- Het afgesproken aantal sleutels, zodat je kunt tellen wat je krijgt tegenover wat is toegezegd.
De rondgang
Het huis hoort leeg te zijn, bezemschoon, en vrij van alles wat niet als blijvend is vermeld. Een leeg huis is onthullend — je ziet vloeren, muren en plinten die bij elke eerdere bezichtiging schuilgingen achter meubels.
- Apparatuur: zet de oven, kookplaat, afzuigkap en vaatwasser aan en controleer de wasmachineaansluiting. Alles wat volgens de Lijst van Zaken blijft, moet ook echt werken.
- Water: laat elke kraan lopen, spoel elk toilet door, kijk onder de wastafels naar lekkage en let op de druk.
- Verwarming: zet de CV-ketel aan, controleer de waterdruk en ga na of elke radiator warm wordt. Vraag naar de onderhoudsbonnen.
- Schade: zoek naar scheuren, gaten en beschadigingen die er eerder niet waren — vooral op trappen, deurposten en muren, waar verhuizers de meeste schade aanrichten.
- Wat blijft: loop de Lijst van Zaken punt voor punt na. Gordijnen, lampen, tuinhuisjes, vloerbedekking en keukenapparatuur zijn de gebruikelijke twistpunten.
- De rest: zolder, kelder, kruipruimte, tuin, schuur, garage en berging. Dat zijn de plekken waar verkopers spullen achterlaten.
- Rookmelders: sinds 2022 is er op elke verdieping van een woning één verplicht. Ontbreken ze, dan is dat vanaf nu jouw wettelijke verplichting en niet meer die van de verkoper.
Meterstanden
Noteer elektriciteit (zowel het hoge als het lage tarief, als je die hebt), gas en water. Fotografeer elke meter zó dat de stand en het meternummer op één foto leesbaar zijn.
Deze cijfers sluiten het energiecontract van de verkoper af en openen het jouwe. Ze fout hebben is niet dramatisch, maar het levert een verkeerde eerste afrekening op die maanden kost om recht te zetten. Jij en de verkoper tekenen allebei het inspectieformulier waarop ze staan.
Een slimme meter geeft zijn standen meestal zelf door aan de netbeheerder, maar noteer ze toch — je wilt je eigen vastlegging hebben als de automatische wordt betwist.
Als je iets aantreft dat niet klopt
Teken niet en hoop er maar op. Je hebt drie realistische routes, en de notaris kan ze alle drie regelen als je vóór de afspraak belt:
| Route | Hoe het werkt | Wanneer gebruik je het |
|---|---|---|
| Depot | De notaris houdt een deel van de opbrengst van de verkoper in onder een depotovereenkomst, waarin het gebrek, het bedrag, de termijn voor herstel en de voorwaarden voor vrijgave staan. | Het standaardantwoord bij alles van reële waarde. |
| Prijsverlaging | Je spreekt een bedrag voor het herstel af en trekt dat op de nota van afrekening van de koopsom af. | De schade is makkelijk te begroten en je repareert liever zelf. |
| Uitstel | Het passeren wordt uitgesteld tot de verkoper levert zoals afgesproken. | Alleen bij ernstige problemen — hypotheekoffertes en aflosnota's hebben vervaldata, dus dit geeft iedereen werk. |
Een depot kost wat extra notariskosten. Het is nog steeds de goedkoopste verzekering die op dat moment te krijgen is, want zodra je hebt getekend rest je alleen nog het achterna zitten van een verkoper die jouw geld al heeft.
De boeteclausule werkt niet vanzelf
In koopovereenkomsten staat een boete — meestal 10% van de koopsom, of 3‰ per dag bij te late levering. Er wordt breed gedacht dat die simpelweg geldt zodra een verkoper tekortschiet. Dat is niet zo.
Om er aanspraak op te maken moet je de verkoper eerst formeel in gebreke stellen en een redelijke termijn geven om het recht te zetten — vaak zo'n acht dagen. Pas als hij dan nog tekortschiet, komt de boete in beeld. Zie de clausule als drukmiddel bij de onderhandeling, niet als een vergoeding die vanzelf komt.
Na de inspectie
Je gaat rechtstreeks door naar de notaris. Lees De notarisafspraak voor wat daar gebeurt en wat het kost, en De sleuteloverdracht voor het moment waarop het huis echt van jou is. De hele volgorde staat in de tijdlijn van de overdracht.