Uitleg over de Bijkomende Kosten (k.k. & v.o.n.)

Wat 'kosten koper' in 2026 echt optelt — elke post met een gebruikelijke prijsrange, de startersvrijstelling, welke kosten aftrekbaar zijn, en waarom je het geld op je spaarrekening nodig hebt.

In Nederland staan de meeste bestaande woningen te koop als "kosten koper" (k.k.), wat betekent dat de koper de bijkomende kosten bovenop de prijs betaalt. Voor een gewone koper komen die doorgaans neer op 4–6% van de koopprijs — al betaalt een starter met de startersvrijstelling, zoals je hieronder ziet, vaak veel minder. Nieuwbouwwoningen worden meestal "vrij op naam" (v.o.n.) aangeboden, waarbij de ontwikkelaar de meeste kosten al heeft opgenomen.

Wat de koper betaalt

Het k.k.-bedrag is geen enkele kostenpost maar een stapel. Gebruikelijke ranges voor 2026 bij een bestaande woning:

• Overdrachtsbelasting: 2% van de prijs voor een eigenaar-bewoner — maar 0% voor een kwalificerende starter (zie hieronder). De grootste post als die geldt.
• Notariskosten: ongeveer € 800–€ 1.500 voor de leveringsakte en hypotheekakte samen; vrije tarieven, dus vergelijken loont.
• Hypotheekadvies: zo'n € 1.500–€ 3.500 als vast tarief — provisie op hypotheken is in Nederland verboden.
• Taxatierapport: rond € 400–€ 900; een gevalideerd, NHG-conform rapport zit aan de bovenkant.
• NHG-premie: eenmalig 0,4% van de hypotheek als je Nationale Hypotheek Garantie neemt (bijv. € 1.600 op een lening van € 400.000).
• Bouwkundige keuring: optioneel maar verstandig, ongeveer € 300–€ 500.
• Aankoopmakelaar: optioneel, € 1.500–€ 5.000, als vast bedrag of rond 0,5–1,25% van de prijs.

Overdrachtsbelasting: de post die het totaal bepaalt

Hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt, hangt volledig af van wie je bent en wat je koopt:

• 2% — het standaardtarief als je zelf in de woning gaat wonen.
• 0% — de startersvrijstelling: een eenmalige vrijstelling voor kopers jonger dan 35 die zelf in de woning gaan wonen, bij een koopprijs tot € 555.000 in 2026. Boven die grens vervalt de vrijstelling volledig en geldt de volle 2%.
• 8% — voor beleggers, tweede woningen en verhuur in 2026. Dit is verlaagd van 10,4% om het huuraanbod te stimuleren, maar maakt een niet-zelfbewoonde aankoop nog altijd fors duurder.

Zie Overdrachtsbelasting uitgelegd voor de details over wie in aanmerking komt.

Een uitgewerkt totaal

Bij een woning van € 400.000 betaalt een starter jonger dan 35 0% overdrachtsbelasting, dus de overige kosten — notaris, advies, taxatie, de NHG-premie, een optionele keuring — komen rond € 5.000–€ 7.000 uit, ongeveer 1,5–2% van de prijs (met een aankoopmakelaar een paar duizend euro meer). Een identieke koper die niet kwalificeert, telt er € 8.000 overdrachtsbelasting bij op, waardoor het totaal richting € 13.000–€ 15.000 gaat, oftewel zo'n 3,5–4%. Zelfde huis — de vrijstelling verschuift het bedrag.

Wat is fiscaal aftrekbaar

Een echt voordeel van kopen in Nederland is dat veel kosten voor het regelen van de hypotheek aftrekbaar zijn in het jaar van aankoop, wat een flinke teruggave kan opleveren. De scheidslijn is of een kostenpost bij de lening hoort of bij het huis.

🟢 Aftrekbaar (hoort bij de hypotheek):

• Kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling — het volledige bedrag.
• Notariskosten voor de hypotheekakte — alleen dat deel van de notarisrekening.
• Kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheek.
• Taxatiekosten voor het rapport dat je geldverstrekker vraagt.
• NHG-premie — de eenmalige premie van 0,4%.

🔴 Niet aftrekbaar (hoort bij de aankoop):

• Overdrachtsbelasting — de 2% (of 8%) over de woning.
• Notariskosten voor de leveringsakte.
• Aankoopmakelaar.
• Bouwkundige keuring.
• Bankgarantie — de premie van ~1% voor een bankgarantie aan de verkoper.

Voor hoe deze aftrek samenhangt met je maandelijkse rente lees je de verdieping over Hypotheekrenteaftrek (HRA); voor een post-voor-post planner gebruik je het Kostenoverzicht.

Deze kosten komen uit je eigen spaargeld

Cruciaal: de kosten koper kunnen niet in je hypotheek worden opgenomen — de lening is al gemaximeerd op 100% van de woningwaarde. Je hebt dit geld op je spaarrekening nodig, beschikbaar bij de overdracht. Daarom is een woning die je voor 100% kunt financieren toch geen aankoop zonder eigen geld, en het bedrag dat elke starter klaar moet hebben voordat hij een bod doet.