Annuïtair vs. Lineair: Welke Hypotheekvorm te Kiezen?

De twee aflossingsvormen waaruit je kunt kiezen, waarom het er precies twee zijn, en wat de keuze werkelijk kost. Een voorbeeld van € 500.000 met € 58.500 meer rente bij de een en € 668 hogere maandlasten bij de ander.

Bij een Nederlandse hypotheek kies je tussen twee aflossingsvormen: annuïtair (annuïteitenhypotheek) en lineair (lineaire hypotheek). Beide lopen standaard 30 jaar en beide lossen de lening volledig af. Wat verschilt is de vorm van de betalingen — en, over dertig jaar, het totaal.

Waarom alleen deze twee

Het is nuttig te weten waarom de keuze zo klein is. Sinds 1 januari 2013 is de rente op een nieuwe hypotheek alleen aftrekbaar als de lening binnen 30 jaar volledig en minimaal annuïtair wordt afgelost. Annuïtair en lineair zijn de twee vormen die daaraan voldoen.

Daarom kun je als starter geen zuiver aflossingsvrije hypotheek afsluiten en tóch hypotheekrenteaftrek claimen. Aflossingsvrij bestaat nog steeds — wie er vóór 2013 een had, houdt zijn rechten, en geldverstrekkers staan vaak toe dat een deel van een nieuwe hypotheek aflossingsvrij is — maar over dat deel is geen aftrek mogelijk.

Nog een stuk van dezelfde regel: de aftrek duurt maximaal 30 jaar, en die klok begint bij de lening, niet bij de woning. Verhuis je en neem je bestaande hypotheekschuld mee, dan gaan de al verbruikte jaren mee.

Annuïteitenhypotheek

Je totale maandbedrag — rente plus aflossing — blijft gelijk zolang de rente gelijk blijft. In het begin is het grootste deel rente en lost slechts een klein deel af. Na verloop van tijd keert dat om: het rentedeel krimpt en het aflossingsdeel groeit.

Het gevolg dat mensen over het hoofd zien: hoewel de bruto last vlak is, stijgt de netto last. Je aftrek wordt berekend over de rente, en de rente daalt elke maand. Je betaalt de bank steeds hetzelfde, maar krijgt elk jaar minder terug.

Lineaire hypotheek

Je lost elke maand een vast deel van de hoofdsom af — de lening gedeeld door 360 — en betaalt rente over wat er nog staat. Omdat het saldo elke maand met hetzelfde bedrag daalt, daalt de rente gestaag mee, en met de rente de totale maandlast.

Je begint hoog en het wordt elke maand goedkoper. Deze vorm lost het snelst af en kost in totaal de minste rente.

Naast elkaar

Wat het verschil concreet is

Een hypotheek van € 500.000 tegen 4% over 30 jaar, bij een marginaal tarief van ongeveer 37%:

Lees de afruil in twee getallen. Lineair bespaart ruwweg € 58.500 rente over de looptijd. Annuïtair kost aan het begin ruwweg € 668 per maand minder, precies wanneer de ketel stukgaat, de keuken toe is aan vervanging en je spaargeld net op is gegaan aan de kosten koper.

Geen van beide is objectief juist. Lineair wint op rekenkunde; annuïtair wint de eerste vijf jaar, en dat is wanneer aankopen in de praktijk misgaan.

Bereken je maandlasten

Hoe je kiest

In de praktijk komt het neer op drie vragen:

• Hoe krap zijn de eerste jaren? Je maximale hypotheek wordt berekend op basis van de annuïtaire last, dus lineair kiezen laat je niet méér lenen — het betekent alleen hogere lasten op dezelfde lening. Voelt de lineaire last ongemakkelijk, dan heb je je antwoord.
• Verwacht je inkomensgroei? Annuïtair past bij een stijgend inkomen, lineair bij een vlak of dalend inkomen, omdat het de pijn naar voren haalt zolang je die kunt dragen.
• Hoe lang hou je deze hypotheek? Het voordeel van lineair bouwt zich over decennia op. Verwacht je binnen enkele jaren te verhuizen of over te sluiten, dan realiseer je een groot deel van die theoretische besparing nooit.

Eén ding is nuttig ongeacht je keuze: de meeste Nederlandse geldverstrekkers laten je jaarlijks boetevrij extra aflossen tot een vast percentage van de oorspronkelijke lening, vaak rond de 10%. Een annuïteitenhypotheek met discipline in extra aflossen gedraagt zich sterk als een lineaire, met de mogelijkheid om in een slecht jaar te stoppen. Controleer de precieze voorwaarden in je hypotheekofferte.

Een aparte keuze: hoe lang je de rente vastzet

Verwar de aflossingsvorm niet met de rentevaste periode. Dat zijn onafhankelijke keuzes. De aflossingsvorm bepaalt de vorm van je lasten; de rentevaste periode bepaalt hoe lang je rente vaststaat — gangbaar zijn 5, 10, 20 of 30 jaar.

Een langere rentevaste periode kent meestal een hogere rente in ruil voor zekerheid. Ook je maximale hypotheek wordt erdoor geraakt: bij een korte rentevaste periode toetsen geldverstrekkers strenger, omdat zij ervan uit moeten gaan dat de rente daarna kan stijgen.

Als je de 30%-regeling hebt

Heb je de expatregeling, dan wordt een deel van je salaris belastingvrij uitgekeerd, waardoor je belastbaar inkomen — en mogelijk je marginale tarief — lager is. Omdat de hypotheekrenteaftrek tegen je marginale tarief wordt verrekend, is de teruggave voor jou minder waard dan voor een collega met hetzelfde brutosalaris zonder de regeling.

De regeling duurt maximaal vijf jaar, en het percentage daalt per 1 januari 2027 van 30% naar 27% voor wie geen overgangsrecht heeft. Beide feiten doen ertoe, want het extra netto-inkomen waarmee je rekent is tijdelijk én iets kleiner dan voorheen.

Dat pleit voor de annuïtaire vorm bij de meeste regelinghouders: hou de vaste maandlast laag en gebruik de extra cashflow uit de regeling voor boetevrije extra aflossingen zolang je die hebt. Zo gaat het geld in de lening zonder dat je je vastlegt op een hogere verplichting zodra de regeling afloopt. Is je inkomen hoog en ben je overtuigd dat het zo blijft, dan blijft lineair rekenkundig goedkoper.

Verder lezen

• Verdieping: hypotheekrenteaftrek — hoe de aftrek werkelijk wordt berekend
• Hoeveel kun je lenen? — de grenzen aan je hypotheek
• De 30%-regeling en hypotheken — wat geldverstrekkers ermee doen
• Starter op de woningmarkt in Nederland — het hele proces